Испания – безусловно, находится в списке стран, наиболее пострадавших от мирового, в том числе и ипотечного кризиса. Однако, она и одна из немногих, кто быстрее всего адаптировался под нынешние условия: тысячи объектов, возвращенных в собственность банков и выставленных на аукцион и жесточайшая конкуренция между агентствами недвижимости за каждого клиента. Большое количество компаний на рынке риелторских услуг- это не дань моде, но современные требования времени. Тем более, что лицензию сейчас может получить каждый. Этим не преминули воспользоваться многие «любители легких денег», которые в соавторстве с нашими соотечественниками, засидевшимися в гостеприимной Испании, додумываются до множества мошеннических схем под видом риелторской деятельности. Полиция, конечно, работает хорошо, но за всеми не успеть. Инвесторам, мечтающий о домике на берегу моря в теплой стране – следует быть очень осторожным в ее исполнении.
Но первоочередной вопрос, который задает себе каждый потенциальный обладатель жилья в Испании, это «во что мне обойдется его содержание и будут ли квадратные метры мне приносить доход?» Какой объект подобрать, чтобы получать максимальную прибыль и как найти настоящих профи, а не наткнуться на аферистов, разбирались аналитики журнала "Биржевой лидер" разделов "новости Евросоюза" и "недвижимость Испании" .
Недвижимость Испании: гарантированная доходность от сдачи в аренду
В настоящее время ситуация на рынке риелторских услуг напоминает наши «лихие 90-е». В связи с высвобождением огромного массива объектов жилой недвижимости и либерализации условий для оформления агентств недвижимости куплей-продажей квадратных метров стали заниматься буквально все, кому не лень, включая торговок с рынка и вчерашних «русо туристо». Как «дикая конкуренция» сказывается на качестве услуг рынка недвижимости Испании, на эти и другие вопросы любезно согласилась ответить в интервью журнала "Биржевой лидер" — Ольга Ульянова, управляющий директор компании «Дом в Европе» (www.domvevrope.com).
Биржевой лидер: – Какие агентства недвижимости в Испании и бизнес-формации выживут? На модель рынка услуг, какой страны будет похожа испанская в будущем?
Ольга Ульянова: – Это не совсем так. В 90-х на российском рынке недвижимости была полная анархия, мошенничество и много беззакония. А Испания на данный момент – это одна из ведущих стран Европы с давно сложившимся рынком недвижимости. К тому же, действующее законодательство государства очень четко регламентирует коммерческий оборот недвижимости и все связанные с этим операции. Поэтому в Испании нет коррупции и лазеек в законе. Операции купли-продажи полностью понятны и прозрачны. Высокий уровень юридических гарантий права собственности – это один из определяющих факторов в пользу покупки жилья в Испании инвесторами всего мира.
Операциями с Испанской недвижимостью действительно заниматься сейчас стали многие. Бывает даже, что люди сталкиваются с аферистами, которые строят свои махинации сугубо на языковом барьере. Но этим «нулевым уровнем сложности» как правило и заканчиваются все хитрости. Любой мало-мальски серьезный человек, прослышав о риске обмана, наверняка озаботится наймом переводчика в серьезной конторе, а не понадеется на пляжных аферистов. Хотя, бывают и случаи очевидной беспечности даже у весьма состоятельных людей. К примеру, перечисляют оплату за жилье на основе копии договора, присланного по почте!
Даже не знаю в чем тут дело: в нашей пресловутой русской ментальности, где мы полагаемся на «авось», или как раз в том, что люди наши действительно полагаются на исключительную честность иностранцев в тех случаях, когда это противоречит всякому здравому смыслу. Схожих примеров много. Всего даже не перечислишь. Понятно, что такие покупатели могут порой стать жертвами мошенников. Но ведь надо очень тщательно оценивать риски и выбирать с кем работать.
Однако я не соглашусь с утверждением, что недвижимостью занялись все кому не лень. Эта деятельность требует специальных знаний навыков и компетенции. Мне кажется, что даже на уровне первичных переговоров или консультаций покупатель может понять, с кем он имеет дело: квалифицированным риелтором или «торговкой с рынка»! Дикая конкуренция и, правда, есть. Но она в большей степени проявляется в том, что некоторые ушлые агентства недвижимости экспонируют привлекательные объекты по заведомо низкой цене. Так сказать «ловят» покупателя. Когда доходит до заключения сделки, люди собираются заключать сделку, то быстро выясняется, что этот объект давно продан. Но им обещают подобрать схожий ему. Как правило, по цене, намного превосходящей первоначальный вариант. Но, как правило, это не имеет эффекта, поскольку такая «хитрая» компания в результате, все же, теряет клиента. Люди рассчитывают на определенную сумму и не готовы платить больше. Ведь тут дело еще и в ожиданиях покупателя – люди покупают себе курортную недвижимость, чтобы получать от нее удовольствие. Поэтому у профессионалов уходит много времени именно на то, чтобы создать клиенту максимально комфортные условия. Чтобы он осознал необходимость покупки, сделал правильный для себя выбор.
И если не учитывать моральную сторону такой «приманки», подобными действиями компании создают неверное представление у покупателей об уровне цен на недвижимость в Испании. Люди обретают уверенность в том, что могут за копейки купить себе жилье в хорошем районе. И, прибыв на место, быстро понимают, что это не так. О какой же уверенности тогда говорить и о желании инвестировать вообще? Для большинства потенциальных покупателей такие выезды становятся первыми и последними. И они отказываются от своей мечты о домике на берегу моря в теплой стране.
Биржевой лидер: – В Испании на сегодняшний день можно купить приличные апартаменты за 40 тыс. евро в курортном городе. А это значит, что очень многие россияне уже сейчас готовы скупать подешевевшее жилье. Поскольку квартиры в областном центре России без всяких перспектив на доход с аренды уже не кажутся настолько привлекательными. Единственное «но» в этом случае ВНЖ и запрет на трудоустройство на территории Испании. Многие наши читатели задают вопрос: какой сейчас лучше всего оформить вид ВНЖ. А также – во что выгоднее всего инвестировать.
Ольга Ульянова: – За 40 тыс. нельзя купить даже с 1 спальней апартаменты в курортном городе Испании. Даже в наиболее дешевых сегментах приличные апартаменты стоят дороже. Цена 40 тыс. на побережье – это стоимость объекта абсолютно неликвидного. Его владельцы готовы быстрей избавиться от него, но даже за эти деньги его никто не покупает. Еще есть вариант «банковской недвижимости». Это та, что продается за долги. Поскольку хорошие объекты у банка скупают еще на аукционе, то на рынок по дешевке выбрасываются, как правило, тоже неликвидные объекты. Бывает, конечно, что и на подобную недвижимость находятся покупатели. Но я думаю, что покупатель прежде должен задаваться здравым вопросом: «Если общий уровень цен выше, почему это так дешево?» Стремление к «халяве» может сыграть отрицательную роль в покупке. «Дом в Европе» так не работает. Мы всегда стараемся объяснить все нюансы и подводные камни нашим клиентам. И стараемся с «банковской недвижимостью» не работать.
Биржевой лидер: – По данным некоторых специализированных порталов, самый активный поток иностранных инвестиций направлен в Коста-Дель-Соль, Коста-Брава, Валенсия и на Майорку. А Мадрид вошел в десятку самых популярных городов для инвесторов. Недвижимость какого региона предлагает ваша компания и каковы его преимущества в сравнении с другими?
Ольга Ульянова: – Скажем так, что сфера деятельности компании «Дом в Европе» находится в тренде общего спроса российских покупателей. Это недвижимость на побережьях: Коста Брава, Коста Дорада, Коста Бланка, Коста дель Соль. Затем на островах Майорка и Тенерифе, а также в Барселоне. Особо выделять что-либо я не стану. Каждый регион имеет свои особенности, как климатические, так и ценовые. Все зависит от целей покупателя и его вкуса. На Коста-дель-Соль стремятся люди, в основном, хорошо обеспеченные. Там традиционное место проживания богатых и знаменитых со всего мира. На юге Коста-Бланка самые теплые зима и море. Там люди покупают себе недвижимость, чтобы можно было зимой приехать и греться на солнце. На Канарах вообще солнце круглый год и отличная погода. По этой же причине там выгодно приобретать недвижимость для сдачи в аренду. Беспроигрышные инвестиции. А Барселона?! Роскошный, красивый город. В нем жить или учиться одно удовольствие!
Биржевой лидер: – Сейчас доход от аренды 5% годовых от аренды жилья является среднестатистическим в Европе. Какие условия обеспечат рантье высокодоходность от инвестиции?
Ольга Ульянова: – Высокий доход от аренды испанской недвижимости можно получать только при тщательном выборе объектов. Во-первых, самой ликвидной будет однозначно - «туристическая недвижимость». Ведь люди снимают ее, чтобы отдыхать. А отдыхать все стремятся с максимальным комфортом. Поэтому от точности выбора во многом будет зависеть и спрос на такой объект, и цену его аренды. Выбор надо осуществлять с очень хорошим знанием местности, расположения объектов инфраструктуры и жилья по отношению к морю. Последнее, зачастую является ключевым, определяющим фактором. Но бывают и «нюансы». Например, море недалеко, а бассейна нет! От этого привлекательность жилплощади для арендатора сразу же снижается. Поэтому лучше всего за подбором высоколиквидной недвижимости обратиться к опытным специалистам. Мы поможем не только подобрать нужные варианты, но и четко сформулировать список параметров для будущего приобретения: маркетинговый анализ и бизнес-план – в одном «наборе». К тому же замечу, что при правильном выборе 5% дохода – это далеко не предел.
Так, например, на Канарах в практике работы «Дома в Европе» жилье может приносить доход 10% и даже 12% годовых. То есть, если инвестор приобретет объект за 350 тыс евро, в год он может гарантированно получать 17 500 евро минимум. Наша компания после совершения сделки купли-продажи также может способствовать услугам по содержанию и обслуживанию недвижимости, и поиску арендаторов. Сейчас самым востребованным городом для инвестиций является Барселона. По этой причине наша инвестиционная программа реализуется преимущественно там. Следует учесть, что цены на объекты, подходящие по инвестиционным характеристикам, в Барселоне стартуют с 350 тыс евро. То есть – 5% это для Испании – минимальный, а не «среднестатистический» доход. По этой причине страна рассматривается как наиболее инвестиционно привлекательная среди своих западных соседей (см.: Недвижимость Испании: когда цены достигнут дна).
Биржевой лидер: – Испании большие проблемы с ипотечной системой вследствие неплатежеспособности клиентов из местного населения. Поэтому рейтинги надежности банковского сектора страны значительно снизились в последнее время. И тем не менее, множество АН экстра-класса не забывают предложить содействие в оформлении ипотеки на очень выгодных условиях. Что это? Сознательная дезинформация и манипуляция клиентом, или же эти предложения можно взять во внимание при определенных обстоятельствах? Может ли банк гарантировать безопасность сотрудничества, в том числе и на юридическом уровне? Ведь известно, что несмотря на запрет правительства не выселять жильцов, отказавшихся от прав собственности на объект, банки все равно это делают.
Ольга Ульянова: – В Испании нет проблем с ипотекой. Ее, дают всем, кто ее может обслуживать. В кризис фактор кредитоспособности является определяющим. Что и не удивительно. Поэтому испанские банки скорей стали более тщательно собирать информацию о клиенте и оценивать его платежеспособность. Что действительно изменилось, так это возросла сумма первоначального взноса клиента. Раньше клиент мог рассчитывать на кредит при наличии 25-30% собственных средств от стоимости покупаемого жилья. Теперь же в самом лучшем случае банк согласится на 40%. Но, как правило, - это 50% своих денег.
Но, как такого, кризиса ипотечного кредитования в Испании нет. А то, что покупателям предлагают ипотеку – это нормальная практика. Европейцы, например, без ипотеки недвижимость вообще не покупают. Они попросту считают такое приобретение абсурдным. Зачем платить много и сейчас, если можно это делать частями небольшими в течении 25-30 лет? Другой очень существенный момент в покупке через ипотеку – это оценка рисков банком. Выдавая ипотечный кредит банк, по сути. принимает на себя часть рисков в размере предоставленного займа. Ему ведь совсем невыгодно вместо прибыли получить проблемы с закредитованной недвижимостью. Поэтому банк при оценке вашего будущего приобретения выступает с вами на одной стороне и очень тщательно оценивает все риски. Поскольку они, в соотношении участия капиталов в вашей сделке являются и рисками банка. А т.к. специалисты у банка в этой сфере хорошие, с большой практикой, то они за покупателя проводят полный аудит объекта покупки.
«Дом в Европе» сотрудничает с рядом ведущих испанских банков и при необходимости привлекает к сделке банк и обеспечивает в ней его участие.
Биржевой лидер: – Спасибо Ольга за интересное интервью и до новых встреч!
Исходя из всего вышесказанного эксперты журнала "Биржевой лидер" делают выводы, что в Испанию стоит ехать, только если есть твердое решение приобрести жилье и вы уже выбрали компанию, которая над этим будет профессионально работать.
Профессионалы рынка недвижимости Испании порекомендуют лучший банк для ипотеки (оказывается, не все так плохо и страшно, как изображают в СМИ) и, конечно же - разумно делать покупку с бюджетом от 160 тыс. евро, т.к. возможно скоро под такую инвестицию будут давать ВНЖ (см.: ВНЖ в Испании: плюсы и минусы покупки недвижимости в стране). Так что, оставьте дома "розовые очки", вместе с закрытыми вкладками порталов по недвижимости с «приманками» «дома по 40 тыс. евро» и прочие заманчивые предложения.
