В сообщениях зарубежных СМИ появилась информация, что на рынке недвижимости Испании грядут серьезные изменения. В правительстве страны рассматривается законопроект, принятие которого может ограничить права владельцев. В частности, речь идет о сдаче в аренду жилья для туристов.
По мнению экспертов журнала "Биржевой лидер", если документ вступит в законную силу, это может навредить всей туристической отрасли Испании. Кроме того, примерно 150 тысяч семей, которые сейчас живут за счет сдачи в аренду собственных квадратных метров, скорее всего, останутся у разбитого корыта.
Недвижимость Испании - инвестиционный Клондайк для российских инвестор?
До сих пор Испания была известна своими либеральными правилами по отношению к иностранцам. В последние годы выходцы со всей Европы, и даже из стран СНГ, активно скупали недвижимость в этой стране. Расчет был не только на то, что сейчас дома, виллы и квартиры там чрезвычайно дешевы. Наоборот, по многочисленным прогнозам аналитиков, испанская недвижимость никак «не могла» достичь своего «дна». И все-таки она пользовалась неплохим спросом. По самым примитивным расчетам, окупаемости можно достичь в относительно короткое время за счет сдачи в аренду в туристический сезон (см.: Недвижимость Испании: цены на низком старте).
Теперь вся эта схема может развалиться. И если уж под угрозой оказались доходы самих граждан Испании, то туристы, скорее всего, пострадают в первую очередь. Ведь готовящийся закон включает в себя нормы, просто-таки запрещающие целому ряду собственников сдавать принадлежащее им жилье в аренду как туристическое! Любой инвестор из Украины и России может теперь задать себе банальный вопрос: зачем же я купил такой-то особняк? Просто раз в год поехать на отдых в Испанию? Так жить в пятизвездочном отеле было бы дешевле… Впрочем, остается еще слабая надежда, что испанское правительства все-таки не станет прибегать к озвученным драконовским мерам. Страна в глубоком кризисе. А тут появляется странная инициатива, воплощение в жизнь которой может стоить полному разрушению важной туристической отрасли.
По данным независимого консалтингового агентства Tri Hospitality Consulting, сдача в аренду жилья для туристов в Испании приносит ежегодный доход более чем в 1,45 млрд. евро. И это только прямая прибыль. Непрямая оценивается в 550 млн. евро. Для чего рисковать судьбой целой отрасли, у которой, казалось бы, сейчас все в порядке? Неужели речь идет о банальном перераспределении рынка? Если миллионы туристов, приехавших на отдых в очередной сезон, не смогут найти себе дешевое жилье, они, конечно же, станут обращаться в отели. Несомненно, возникший дефицит мест позволит собственникам взвинтить цены до максимума. И, скорее всего, в каком-то коротком промежутке времени они получат сверхприбыли. Но ведь Испания в таком случае быстро потеряет имидж относительно недорогого курорта, предоставляющего высококачественный сервис. Иначе говоря, уже на следующий сезон обиженные и разочарованные туристы поедут в совершенно ином направлении. Благо, на юге Европы не наблюдается нехватки привлекательных туристических зон. А ведь есть еще Турция, Египет и другие страны…
Повлияет ли данные изменения в законе на интерес инвесторов
«Не думаю, что такая интерпретация для законопроекта будет жизнеспособной, - говорит Ольга Ульянова, управляющий директор компании «Дом в Европе» (www.domvevrope.com). - Здесь все не столь однозначно. На мой взгляд, ситуацию следует рассматривать более объективно. То, что правительство хочет навести порядок на рынке аренды емкостью почти 1,5 млрд. евро - это абсолютно верно. В Испании уже 5 лет кризис. Поэтому не пополнять похудевший бюджет страны доходами от туристической аренды для властей, напротив, было бы чрезвычайно халатно. Экономически – это верно. К тому же начать взимать налоги с этого сектора рынка правительство пытается начать уже не первый раз. Другой вопрос как? Самый простой способ включить налог в арендную ставку. Тогда его арендаторы будут платить по умолчанию, так же как сейчас платят «туристический налог» все постояльцы отелей. А владельцы арендного жилья в свою очередь уплачивать налог в казну. Главное, сделать правила простыми, а налоги небольшими. В противном случае велика вероятность ухода рынка аренды в тень. А вряд ли в интересах властей резать перспективную курицу, несущие золотые яйца!
Повлияет ли данная инициатива властей Испании на интерес к покупкам жилья в этой стране? Вряд ли! Так как вложение в испанскую недвижимость с инвестиционными намерениями совершает крайне небольшое число иностранцев. Большинство и российских, и европейских покупателей приобретает жилье у моря в Испании с одинаковыми целями. Основных таких две. Первая – семейный отдых на море. Вторая – перебраться сюда на постоянное жительство (см.: ВНЖ в Испании: плюсы и минусы покупки недвижимости в стране). И чтобы не говорили о том, что отдыхать в испанском отеле выгодней, чем иметь здесь свое жилье – это весьма спорное утверждение:
- Во-первых, отдыхать в отеле и бегать строем за едой по часам многим, в принципе, не нравится;
- Во-вторых, если взглянуть на материальную сторону, то в сезон даже в заурядном 3-х звездном отеле ночь стоит в среднем 120 евро за двухместное размещение.
То есть за три месяца летнего пребывания в отеле придется выложить больше 11 тыс. евро. В более престижном отеле намного больше. За летний же отдых всей семьей и вовсе «уйдет» маленькое состояние. А проводить все три летние месяца «у себя» в Испании – основная цель большинства покупок наших соотечественников. Поэтому вряд ли стоит мешать комфортное пребывание в своем собственном жилье у моря с отелем. В них обычно останавливаются не больше, чем на пару недель.Из этих соображений я не вижу серьезных причин к снижению спроса покупок испанской недвижимости иностранцами даже, если, вдруг, этот сомнительный законопроект обретет силу».
Перспективы и риски рынка недвижимости Испании
В Испании, конечно же, понимают, с какими рисками могут столкнуться. Ассоциация управляющих жильем туристического назначения автономного сообщества Мадрида (Asotur) уже сделала заявление о том, что новый законопроект станет покушением на гражданские права жителей страны. Ведь речь идет об ограничении прав собственников недвижимости использовать ее так, как им заблагорассудится. С другой стороны, в Европе никому не позволено ограничивать в выборе и самих туристов. Но самое опасное, что в случае принятия документа, сдача в аренду недвижимости будет регламентироваться уже не общенациональным законом, а решениями каждой из 17-ти испанских автономий. То есть, право «закручивать гайки» будет передано на места, и отменить какое-либо бессмысленное решение уже нельзя будет одним голосованием в парламенте.
По мнению независимых экспертов, пока не совсем понятно, о чем думали авторы законопроекта. Зато общая картина свидетельствует о разнонаправленных действиях испанских властей. На фоне попыток ограничить права владельцев недвижимости предлагается, например, понизить пошлины на регистрацию той же самой недвижимости, а также усовершенствовать систему ипотечного кредитования. Как объясняют специалисты, подобными инициативами местные законодатели пытаются сделать испанскую недвижимость более привлекательной для инвесторов. Но если они будут воплощаться вместе с ограничением прав собственников, никакой пользы от них не будет. Наоборот, испанцы покажут всему миру, что у их власти правая рука не знает, что будет делать левая. А значит – нет никакой стабильности, никакой перспективы (см.: Недвижимость Испании: банки стремятся смягчить почву для инвестиций).
