Совсем недавно «Биржевой лидер» поднял очень интересную тему о доступности испанской недвижимости для российских пенсионеров (см.: Недвижимость Испании все больше интересует... пенсионеров России). Статья вызвала довольно широкий отклик в интернет-пространстве, удивив, казалось бы, даже самой постановкой вопроса. Мол, как это так, российские пенсионеры и недвижимость в Испании? Эти два словосочетания, якобы, совершенно несовместимы поскольку существуют в разных мирах.
Аналитики журнала «Биржевой лидер» разделов «новости Европы» и «недвижимость Испании» продолжают утверждать, что это далеко не так.
Пенсионер вполне может стать инвестором
Да, это абсолютно реально. Причем речь идет не только о пожилых людях из Великобритании, Германии, Скандинавии, США или Японии. В последнее время, в связи с кризисом, который сопровождается значительным снижением цен на жилье в южноевропейских странах, приобрести себе недвижимость где-нибудь в Греции, Португалии или Испании вполне может пенсионер, например, из Чехии, Польши или…России. Конечно, речь идет о так называемых «новых пенсионерах» (по аналогии с «новыми русскими»), то есть людях, пришедших из бизнеса. Все-таки свободный рынок в странах так называемого Восточного блока царит уже более 20 лет, а потому вполне может появиться поколение людей, имевших все эти годы очень неплохой доход и, таким образом, создавших к пенсионному возрасту определенные сбережения:
- Речь идет, разумеется, не про олигархов различного калибра, которые престижную заграничную недвижимость покупали еще на заре своего богатства. Имеются в виду сотрудники крупных или владельцы средних и мелких коммерческих фирм. Предприниматели после двух десятков лет непростой работы вполне могут продать свою фирму или передать ее детям с намерением в дальнейшем посвятить жизнь исключительно отдыху и собственному здоровью.
- Или наоборот, дети-бизнесмены решают сделать родителям подарок в виде квартирки на теплом побережье.
- Высокооплачиваемые сотрудники нефтяных и газовых компаний также вполне могли отложить достаточно средств, так сказать, «на старость». А если к этому добавить довольно немаленькую пенсию, то вполне можно собрать деньги на собственный домик, скажем, в Испании.
- Обычные москвичи, решившие продать жилье в столице и перебраться поближе к теплым морям.
- Кроме того, если пенсионером является, допустим, бывший предприниматель, то он вполне может просчитать конъюнктуру местного рынка недвижимости и понять, что купленный за полцены дом в Европе может через год-два значительно подорожать.
"Как бы не казалось для нас это удивительным, но многие русские пенсионеры могут стать покупателями недвижимости в Испании даже без значительных средств, – говорит Ольга Ульянова, управляющий директор компании «Дом в Европе» (www.domvevrope.com). – Дело в том, что в отличие от России в Испании пенсионеры не считаются неплатежеспособными покупателями. Испанские банки также охотно рассматривают от российских пенсионеров прошение о предоставление ипотечного кредита, как и от любых других жителей Европы. И при этом охотно кредитуют их покупки. Конечно, существуют определенные ограничения, в том числе и по годам. Например, 75 лет является предельным возрастом для такого рода кредитования. То есть в свои семьдесят пять заемщик должен будет погасить предоставленный кредит. Отсюда, чтобы получить ипотеку на стандартных условиях под 3,5% -4% годовых заемщику должно быть не более 60 лет. Естественно необходимы собственные средства на первоначальный взнос – это порядка 50% от стоимости приобретаемого жилья. Ну, и необходимый для испанского банка пакет документов.
В целом суть этого набора сводится к тому, что заемщик должен показать, что: во-первых, у него нет задолженностей и обременений на родине, во-вторых, показать банку свою кредитоспособность. Банк должен понимать, как ему клиент будет обслуживать свой кредит и возвращать долг. Официальная пенсия – отличный источник дохода в этом случае. Главное, чтобы выплаты по ипотеки не превышали 40% от общего дохода пенсионера. При соблюдении указанных условий вероятность получения кредита достаточно высокая. Вообще если с документами порядок испанские банка не часто отказывают в предоставлении ипотечных займов.
Давайте даже рассмотрим, на что реально может претендовать в Испании наш среднестатистический пенсионер? Допустим вполне среднестатистический случай, когда пожилые люди покупают в России себе дачу или иную загородную недвижимость за несколько миллионов рублей! Что примерно соответствует 40 тыс. евро. Если с этими накоплениями занять у банка еще 40 тыс. евро, то за 80 тыс. сейчас в Испании можно купить себе очень достойные апартаменты с двумя спальнями на Канарах или на Коста Бланке в небольшом удалении от моря. И проводить в комфортном, здоровом средиземноморском климате свой заслуженный отдых. При этом отлично питаться с грядки овощами и фруктами по цене 2-3 евро за кг, а также свежей рыбой и морепродуктами. По-моему, такая перспектива гораздо привлекательней, чем ковырять грядки на пригородных дачах, предварительно простояв в многочасовых пробках на трассе!
Таким образом, российские пенсионеры уже покупают себе недвижимость в Испании и живут там 180 дней в году по туристической визе. Просто многим еще невдомек, что пожилые люди из России могут себе также позволить жить в удовольствие, как пожилые американцы или европейцы. Вот даже совсем недавно наши клиенты пенсионного возраста купили себе апартаменты с привлечением ипотеки на Канарах!" (см.: Недвижимость Испании: Канарские острова – беспроигрышные инвестиции).
Но, главное, что делает возможным покупку испанской недвижимости российским пенсионером, это ее дешевизна. Почему-то никого не удивляет покупка пожилыми людьми жилья в ближнем Подмосковье или Санкт-Петербурге, а ведь во многих регионах Испании недвижимость стоит значительно дешевле.
Ценовой тренд на испанском рынке недвижимости
В 2006-2007 годах в Испании наблюдался настоящий ипотечный бум, предсказуемо окончившийся огромным лопнувшим пузырем. Именно в 2007 году цены на недвижимость в этой средиземноморской стране достигли своего пика. С тех пор по целому ряду сегментов цены упали от 15-20% (Коста-Бланка, Коста-Калида, Коста-Дорада, Коста-Бланка и Коста-дель-Соль) до 40-50% (некоторые регионы Андалусии). Еще около года назад (в начале 2012) в Коста-Бланке средняя цена квадратного метра составляла 2,5 - 3 тыс. евро, в Коста-дель-Соль - 2,3 тыс. евро. Сейчас и эти цены заметно «просели», составив в среднем 1,5-2 тыс. евро.
В течение всего ипотечного кризиса (а он еще далеко не закончился) испанские банки выставляют на торги тысячи объектов недвижимости, реквизированных за долги по ипотеке. Благодаря этому цены постоянно падают. Так можно найти даже двухкомнатные дома старинной постройки у самого моря за 200 тысяч евро. Плата за аренду такого домика составляет от 800 до 2 300 евро в месяц. В некоторых городах Испании есть построенные специально для пенсионеров жилые комплексы (urbanizaciónes) с довольно развитой инфраструктурой (см.: Испания: какую недвижимость ищут россияне в Марбелье).
Прежние цены на испанскую недвижимость восстановятся, по мнению экспертов, не раньше чем через три-четыре года. Но своего дна они наверняка уже достигли, а в том, что цены рано или поздно вернутся к прежним показателям, практически, никто не сомневается. Поэтому инвестиции в испанскую недвижимость на сегодняшний день можно расценивать как очень выгодное вложение.
Чем еще Испания привлекательна для пенсионеров
Кроме цены на жилье имеется еще целый ряд существенных преимуществ:
- Климат. Солнечная погода в Испании стоит 300 дней в году, а сухой и жаркий климат благоприятен для людей, страдающих от астмы и артрита. Но все-таки огромное значение имеет регион страны, который предпочтет покупатель недвижимости. Большинство пожилых пар выбирают себе жилье в в прибрежных зонах — Коста-дель-Соль, Коста-дель-Асахар, Коста-Брава, Коста-Бланка.
- Вид на жительство. Те пенсионеры, которые владеют собственной недвижимостью в Испании, могут просить вид на жительство. Иностранцы могут получить ВНЖ без права ведения предпринимательской деятельности и получения прибыли на территории страны только при наличии достаточных средств. Для пенсионеров и лиц, достигших пенсионного возраста, это 10 000 евро и 1 700 евро на каждого родственника под опекой пенсионера в год. Для не пенсионеров данная сумма составит 75 000 евро и 10 000 евро соответственно (см.: ВНЖ в Испании: плюсы и минусы покупки недвижимости в стране).
- Сохранение российской пенсии. У российского пенсионера, не смотря на отъезд за границу, сохраняется право на законную пенсию. После подачи соответствующего заявления в Пенсионный фонд, перечисления на счет будут производиться в иностранной валюте по курсу, установленному российским Центробанком.
- Получение испанской пенсии. Как мы уже писали ранее, любой, официально переселившийся в Испанию иностранец, достигший пенсионного возраста, обеспечивается минимальной пенсией в размере 400 евро за месяц. При этом совершенно не имеет значения, проработал ли человек в Испании хотя бы один день или нет.
- Европейский уровень здравоохранения. В Испании качественное и не дорогое медицинское обслуживание. Иностранный пенсионер, получивший после покупки недвижимости вид на жительство в Испании, имеет право на бесплатную медицинскую помощь и необходимые для него лекарства с 60-90% скидкой. Для того, чтобы получать медицинскую помощь иностранному пенсионеру, который имеет местную недвижимость, но не имеет вида на жительство, ему достаточно добавить себя в карту социального страхования или фамильную книгу любого родственника, проживающего в Испании. Очень важным фактором является то, что в Испании врачи оказывают первую медицинскую помощь и делают срочные операции незамедлительно, то есть до выяснения вопроса о страховке и оплате.
- Множество памятников архитектуры и искусства. Испания по праву считается колыбелью европейской цивилизации. Любому, кто интересуется историей, искусством или религией, там будет на что посмотреть. Барселона, Мадрид, Севилья, Гранада, Толедо и множество других городов покажутся туристу просто музеем под открытым небом.
- Дружелюбные люди. Испанцы очень хорошо относятся к россиянам, что также немаловажно для будущего совместного проживания. Кроме того, в Испании уже существуют целые поселки или кварталы в городах, заселенные британскими, немецкими, шведскими и датскими пенсионерами, соседство с которыми окажется очень комфортным.
Испания – самая популярная страна среди пенсионеров
Испания уже не первый год возглавляет список самых привлекательных стран для покупки недвижимости и проживания среди европейских пенсионеров. Например, среди пожилых британцев, по данным страховой компании MGM Advantage, на первом месте по популярности с большим отрывом находится Испания. Затем идут Франция, Ирландия, Кипр, Австралия, Канада, Таиланд, Панама, Малайзия.
Огромным спросом у пенсионеров-северян пользуются испанские острова, например Болеарские острова или Майорка (см.: Недвижимость Испании: Канарские острова – беспроигрышные инвестиции). В этих, очень популярных среди немцев и британцев, регионах ежегодный рост цен на недвижимость держится на уровне 60-100%. На побережье в районе, например, Коста-дель-Соль или Коста-Бланка спрос на жилье со стороны иностранных покупателей ежегодно растет примерно на 40-50%. И это еще не предел.
По количеству пенсионеров, приобретающих недвижимость за рубежом, Россия уже вышла на уровень мировых стандартов – 10%. Но сейчас тренд заключается в том, что этот показатель будет расти, и Россия, очевидно, не будет отставать в данном вопросе от других стран.
