Недвижимость Испании: падение цен заканчивается – впереди начало роста?

Последствия ипотечного кризиса в Испании не удалось преодолеть до сих пор: по крайней мере все действия, направленные на стабилизацию и последующий возврат к прежним показателям, пока никак не сказались на уровне цен на недвижимость. Однако крупнейшие и авторитетнейшие агентства недвижимости Испании произвели тщательную подготовку к приему мощной волны инвестиций, которая, как они ожидают, захлестнет рынок в ближайшее время – не позднее 2013-2014 года.

Об этом говорят индикаторы повышения потребительского спроса на высоколиквидное элитное жилье в курортных регионах страны: как известно именно этот тип недвижимости формирует фундамент для нового поворота долгосрочного тренда. Но только лищь элитная недвижимость, безусловно, не даст необходимого эффекта массовости, который способен кардинально и в одночасье изменить ситуацию: слишком затяжным был ценовой «прыжок в пропасть». Именно поэтому испанцы обратили свое пристальное внимание на инвесторов России и Украины, а также – других стран СНГ и бывшего СССР, отмечают аналитики журнала "Биржевой лидер" разделов "новости Евросоюза" и "недвижимость Испании".

Рынок испанской недвижимости «ветер перемен»

Сейчас, по данным оценочного агентства Tinsa коэффициент падения составил 10% годовых, в то время как двумя месяцами ранее показатель превышал текущий на 1,6%. С 2007 года стоимость жилья опустилась на 36%.

Метрополии продемонстрировали снижение стоимости на 14,3%, столицы и большие города – 13,7%. Самое лучшее положение дел показала курортная недвижимость морских побережий, которая остается в традиционно самом высоком ценовом диапазоне, что неудивительно: большинство заемщиков ипотеки – испанские работники, занятые в производственном секторе и сфере услуг. Они приобретали бюджетное малогабаритное или не в престижных районах жилье – поближе к работе и подальше от шума и праздности курортов – зачастую и в спальных районах. Для собственного проживания, и никак не в качестве инвестиции. Это жилье массового потребления и сформировало тот негативный тренд, с которым борются все ведомства страны и банковский сектор.

Курортная же недвижимость - территория рантье и отельеров. Поэтому падение цен здесь составляет не более 10,7% - на сегодняшний день – третий показатель рейтинга. Второй – муниципалитеты 6,3%. Лидируют Белеарские и Канарские острова – 5,2% (см.: Недвижимость Испании: Канарские острова – беспроигрышные инвестиции).

Наиболее активными покупателями прошлого года стали британцы. На втором месте – россияне. Причем за год их число увеличилось на 27%. И вскоре можно будет ожидать еще большее количество инвесторов – убеждены эксперты. Однако сейчас они в основном сосредоточены на изучении рынка и вкладывают деньги в первую очередь в маркетинг-исследования и консалтинговые услуги. Только второй этап принесет на рынок испанской недвижимости «ветер перемен». Также этому способствуют дивестиции и уменьшение кредитного плеча бенковскими организациями и госучреждениями. Это откроет неиспользованный ранее потенциал для возможности произведения большого объема продаж объектов недвижимости. Чего не происходило со времен лопнувшего ипотечного пузыря. Однако повышению цен способствовала отмена налоговых льгот первого января. В сравнении с докризисными показателями (с 2007 года) цены снизились на 40,3% на средиземноморском побережье, на 39,5% в крупных городах, на 29,6% - в муниципалитетах, на 29% - на Белеарских и Канарских островах.

Из этого следует, что наиболее высоколиквидной остается недвижимость на островах, а самой волатильной и быстроокупаемой – на побережье в курортных зонах. Также актуальны крупные города, в которых кипит активная деловая жизнь и сконцентрировано большое количество учебных заведений. В таких населенных пунктах очень выгодно сдавать жилье в аренду не одному, а сразу нескольким разным съемщикам, не связанных между собой родственными узами, поскольку в Европе практикуется совместная аренда: группе дешевле, а рантье не теряет своей прибыли.

Мнение эксперта: увеличивается активность на рынке недвижимости Испании

Российские покупатели сейчас по степени своей инвестиционной активности в отношении испанской недвижимости уступают только британцам, - рассказала в интервью корреспондентам журнала "Биржевой лидер" Ольга Ульянова, управляющий директор компании «Дом в Европе» (www.domvevrope.com). Об этом свидетельствует не только статистика. Очень показателен тот факт, что испанцы, занятые в сфере недвижимости и туризме с конца 2012г. в срочном порядке стали учить русский язык. Они оценили российский потенциал и спешно встраиваются в перспективный тренд. Хотя тот, кто отдыхал в этой стране, смогут оценить такую перестройку. Мало кто из испанцев знает даже английский язык. Большинство жителей королевства принципиально общаются с иностранцами только на родном языке. А тут они бросились изучать русский!

И у них есть к тому все основания. По данным компании «Дом в Европе», число русских покупателей недвижимости в Испании с осени 2012г. все время росло. Наиболее популярные направления – это Барселона с прилегающими к ней побережьями Коста Брава и Коста Дорада. Затем провинция Аликанте – для российских покупателей больше известная как Коста Бланка. В большом почете Коста-дель-Соль, но здесь свой интерес преследуют преимущественно состоятельные инвесторы т.к. недвижимость тут традиционно недешевая. В последние несколько месяцев произошел небывалый всплеск интереса к жилью на Канарах (см.: Недвижимость Испании: Канарские острова – беспроигрышные инвестиции). Покупки совершаются в основном на Тенерифе, приобретают апартаменты с 2-3 спальнями. Реже покупают таунхаусы. А интерес к виллам носит практически единичный характер. Характерно то, что цель почти всех приобретений инвестиционная. То есть покупатели канарской недвижимости довольно четко понимают, что их недвижимость понадобится им самим 1 раз в год, а все остальное время она должна приносить доход от сдачи в аренду. Из этих соображений они подыскивают объекты привлекательные именно с точки зрения аренды. Эксперты компании со своей стороны их консультируют, помогают выбрать, что нужно и впоследствии организовывает привлечение арендаторов. Ценовой диапазон такого инвестиционного жилья на Тениерифе в среднем от 80 до 120 тыс. евро.

На материковой части ситуация другая. Там цели у российских покупателей намного разнообразней. Но в противовес Канарам покупки исключительно с инвестиционным прицелом случаются несколько реже. И в нашей практике такие вложения средств происходят, в основном, в Барселоне (см.: Недвижимость Испании: что происходит на рынке недвижимости Барселоны). На побережьях люди в первую очередь подбирают жилья для себя. Либо для регулярного комфортного семейного отдыха, либо для перспектив постоянного в нем проживания, либо и для того и другого. Поэтому приобретения носят основательный характер, как для квартир, так и для домов. Так, например, при покупке вилл частым становится требование к наличию хорошего участка земли. Кусочек в 2-3 сотки покупателей не устраивает. Им необходима земля, как на родной даче, чтобы можно было и помидоры с огурцами высадить, и цветы, и деревья. Обязательно должен быть бассейн. К его наличию вообще очень трепетно относятся и, как правило, жилые комплексы и дома без бассейна рассматривают для покупок редко. При этом стоит отметить, что та основательность, с которой русские выбирают себе недвижимость на побережьях, впоследствии отражается и на арендных характеристиках их недвижимости. Хорошее расположение, небольшое удаление от моря, наличие жилой инфраструктуры – все это добавляет ценности недвижимости для сдачи в аренду. Поэтому при необходимости такое жилье хозяева успешно сдают внаем.

Таким образом, средняя стоимость большинства покупаемых русскими на побережьях апартаментов составляет 150-190 тыс. евро. Для домов средняя цена от 230 до 350тыс. евро. Приобретения большей стоимостью бывают не так часто, но не сказать, что они носят единичные случаи. Инвестиции в испанскую недвижимость размером 400, 500 тыс. вплоть до 1 млн. евро, российских инвесторов ничуть не смущают. Напротив порой бывает, что аппетит в процессе поиска недвижимости разгорается и покупатели увеличивают бюджет. География выбора жилья в основном сосредоточена на городах Ллорет де Маар – это на Коста Брава и в Торревьехе и его окрестностях, южная часть Коста Бланка (см.: Недвижимость Испании: Коста Бланка, что выбрать - юг или север?). В данных местах проживает много русских, поэтому многие отдают этому факту свое предпочтение при выборе места расположения своей испанской недвижимости. Также можно выделить Барселону, где проживает много русских и г. Салоу, который является туристическим центром Коста Дорада.

По нашим оценкам столь высокая покупательская активность наших граждан продлится еще как минимум год. А там ситуация скорей возможно начнет меняться из-за смены экономической ситуации, как для жителей России, так и возможного роста цен недвижимости в Испании, – заметила в конце Ольга Ульянова.