В столице Испании резко упал спрос на дорогое жилье. Если бы речь шла об обычных квартирах и домах для среднего класса, ситуацию легко было бы объяснить экономическим кризисом и падением платежеспособности населения. Но спрос снизился на люксовые объекты, предназначенные для обеспеченных жильцов.
В чем же причина сложившейся ситуации, разбирались аналитики журнала "Биржевой лидер" разделов "Новости Европы" и "Недвижимость Испании".
Богатые тоже плачут?
Первыми о снижении спроса на дорогое жилье в Мадриде заговорили эксперты компании Básico Homes, которые во время последней выставки недвижимости провели обычный, казалось бы, опрос посетителей. В результате более половины из восьмисот потенциальных покупателей люксового жилья заявили, что в ближайшем будущем планируют приобрести новые апартаменты или дома, но потратить на них не смогут более 150-ти тыс. евро. Возможно, результаты опроса не вызвали бы такого резонанса среди испанских девелоперов, если бы аналогичные исследования не проводились и в прошлые годы. Но в 2012-м на той же выставке SIMA 36 процентов респондентов готовы были приобрести объекты по цене от 200 до 300 тыс. евро. А еще 15 процентов опрошенных заявили, что подыскивают для себя жилье в более дорогих домах.
Теперь же объекты по 200-250 тыс. евро могут купить только 13,3 процента. На самую дорогую недвижимость спрос практически отсутствует.
По словам аналитиков, еще одним тревожным симптомом на испанском рынке стало повышение среднего возраста потенциальных покупателей люксового жилья. Год назад половина из них были моложе 35-ти лет. Сейчас на долю этой возрастной категории приходится только около трети всего спроса. А 40 процентов потенциальных покупателей – от 35-ти до 55-ти лет.
Не лучше складывается ситуация и в общем по рынку недвижимости. Оказывается, среди клиентов риэлторских контор 55 процентов уже владеют жильем, а сейчас планируют совершить покупку всего лишь для расширения площади. Иначе говоря, будущая покупка обязательно должна быть связана с предварительной продажей уже имеющейся квартиры или дома. Но будет ли достаточный спрос для осуществления таких планов?
Специалисты отмечают, что только 28 процентов клиентов рассматривают возможность приобретения жилья, но готовы в случае неблагоприятных обстоятельств остаться жить на съемных квартирах. Не менее консервативны и 15 процентов тех покупателей, которые живут с родителями. Тем временем, в банках отмечают резкое снижение спроса на ипотечные кредиты. С одной стороны, за последний год покупатели жилья одалживают 67 процентов от общей стоимости объектов против 80 процентов годом ранее. С другой стороны, количество сделок с привлечением ипотеки снизилось с 84-х до 69 процентов.
Частично это объясняется тем, что большинство покупателей фактически меняют старые квартиры на новые, что не требует крупных затрат. Впрочем, среди покупателей, желающих приобрести первое собственное жилье, все меньше тех, кто в нестабильной экономической ситуации рискует связываться с кредитованием.
Условия вынуждают повременить с инвестициями
Цены на недвижимость в Испании падают на протяжении вот уже пяти лет. И в первом квартале текущего года жилье также подешевело в среднем на 6,6%, что считается самым большим падением в послекризисный период. Таким образом, многие из потенциальных инвесторов могут просто выжидать, когда рынок действительно достигнет своего «дна». А до тех пор капиталовложения в квадратные метры, а тем более – покупка под ипотечный кредит рассматриваются как весьма рискованное предприятие.
Кроме того, власти страны время от времени пытаются изменить правила на испанском рынке, которые порой лишь ухудшают условия инвестирования. Так, недавно была озвучена инициатива до 10% повысить налог на покупку недвижимости в Каталонии. И даже на Канарах, считающихся райским уголком для иностранных инвесторов, планируют ужесточить правила предоставления вида на жительство.
Как отмечает руководитель проекта недвижимость в Испании и Турции (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova), что именно иностранцы до сих пор обеспечивали спрос примерно 20% объектов, оцененных более чем в полмиллиона евро. Поэтому любые ухудшения условий для нерезидентов или даже перспектива изменения правил в худшую сторону сразу негативно влияют на спрос в сегменте дорогого жилья. Кстати, на статистику влияет и привычка многих иностранцев расплачиваться за покупку наличными. По мнению аналитиков, примерно 80% расчетов за приобретение недвижимости класса «люкс» производится без участия банков. Таким образом, в договорах появляются заниженные цены, позволяющие сэкономить на налогах. С другой стороны, согласившись получить наличку, продавец предоставляет скидку иногда до 25-30%. И особенно такая практика в последнее время была распространена в самых дорогих кварталах Мадрида.
Наконец, к очередному обвалу цен на испанском рынке может привести решение некоторых крупных строительных компаний существенно снизить цены на новое жилье. Дома и квартиры, увы, не продаются. Застройщики готовы «скинуть» их даже со скидкой до 40% и продать большинство неликвида по ценам ниже себестоимости.
