Испанский рынок недвижимости – классический пример того, что происходит со спросом, предложением и ценами в условиях затянувшегося экономического кризиса. Страна слишком велика, чтобы ее проблемы можно было решить, например, за счет иностранных инвесторов и туристов, которых здесь, кстати, также хватает. А вот внутренний спрос, который действительно должен бы стать основным драйвером развития, тормозится из-за высокой безработицы и существенно упавшим доходам населения.
Когда же все это кончится? – задают вполне логичный вопрос сами испанцы. Когда же рынок недвижимости, наконец-то достигнет дна, чтобы можно было смело вкладывать деньги в жилые и коммерческие объекты, не боясь попасть в период длительного проседания? – найти ответ на этот вопрос, со своей стороны, пытаются эксперты журнала "Биржевой лидер". Ведь уже не раз звучали вполне авторитетные мнения о том, что лимит падения якобы исчерпан, а потому в дальнейшем можно ожидать только положительных изменений на рынке. Но, как по закону подлости, и спрос, и цены на испанскую недвижимость продолжали падать.
Чего же все-таки стоит ожидать инвестору, и какими возможностями современного момента можно пользоваться уже сейчас?
О фундаментальных основах ценообразования
Казалось бы, правила ценообразования на рынке недвижимости любой страны давно всем известны. Нужен драйвер роста, например, повышенная заинтересованность к покупке объектов со стороны иностранных инвесторов. Далее неплохо бы создать как можно более выгодные условия ипотечного кредитования. Люди, какими бы бедными они и были, хотят жить в нормальных условиях уже сегодня. А потому низкие проценты и длительные сроки возвращения займов обязательно приведут к восстановлению спроса среди местного населения. Затем можно ожидать стандартного сценария развития: с каждым годом строители вводят в эксплуатацию все больше домов, которые, как по волшебству, находят покупателей. Растут объемы реализации, растет и средняя стоимость квадратного метра.
И все же, эта спекулятивная стратегия, по какой-то непонятной причине в Испании уже не работает. А ведь нельзя сказать, что народ здесь такой же бедный, как, например, в Украине или российской глубинке. Пытаясь объяснить сложившуюся ситуацию, эксперты испанского Сообщества оценщиков недвижимости обратили внимание на фундаментальные факторы ценообразования в этой сфере экономики. Их вывод оказался ошеломляющим для тех, кто до сих пор делает оптимистические прогнозы.
По данным Сообщества, с начала мирового финансового кризиса жилье в Испании подешевело на 27,6%. Но это еще не «дно». Специалисты считают, что недвижимость должна еще потерять в цене примерно 25-26%, достигнув уровня 2000 года, чтобы можно было говорить о стабилизации ситуации и перспективах дальнейшего восстановления роста.
Хазрет Небежев, совладелец риелторской компании «КОСТА ГАРАНТ», поделился в интервью журналу "Биржевой лидер" своими наблюдениями: "По нашему опыту, за 6-7 лет цены на продаваемое сегодня жилье (не учитывая то, что стоит годами и, никто не покупает такие объекты), упали где-то на 40-50%. Некоторые банковские объекты недвижимости, которые попадают к нам в продажу, упали в цене до 60%. К примеру, недавно банк выставил на продажу многоквартирный дом - около 80-ти квартир, при этом дом расположен в хорошем жилом районе. До этого его продавала строительная компания, стоимость квартир была заявлена от 500 до 700 тыс. евро, покупателей не было и все "стояло". Банк же выставил на продажу эти объекты по цене 180-220 тыс.евро, и квартиры распродали за месяц".
"Ждать, что вечно цены будут падать, я бы не стал. Во всех новых комплексах осталось по несколько квартир всего. И соответственно, с лучшим видом или планировкой (лучшие квартиры уже проданы). Приходится выбирать из того, что осталось. Это примерно то же самое, что если зимой холодно, то надо купить шубу. А скидки на шубы будут только в конце зимы. Если для себя, для своей семьи, то разницы нет когда покупать. Ждать еще, что цена снизится на несколько тысяч евро можно, но это не решит все равно финансовых вопросов при покупке недвижимости. Лучше сейчас выбирать недвижимость по другим критериям - близость школ, детских садиков, магазинов и т.д.", - резюмировал Андрей Власенко, второй совладелец риелторской компании «КОСТА ГАРАНТ».
И дело здесь вовсе не в сроках, не в техническом анализе колебаний рынка, не в законодательстве страны и даже не в предлагаемых условиях ипотечного кредитования. Все гораздо проще. Эксперты оценивали те усилия, которые должна приложить каждая семья (потенциальный покупатель) для приобретения собственного жилья. Интересно, что данный подход с некоторыми коррективами можно применять практически к каждой стране. Разница будет лишь в представлениях о том, как именно должно выглядеть среднестатистическое жилье для проживания обычной семьи (двухкомнатная квартира в «хрущевке», таунхаус или отдельный дом в пригороде?), а также какую часть доходов люди готовы направить на покупку недвижимости.
Итак, в Испании установлено, что полная стоимость приобретаемого жилья не должна превышать совокупного дохода семьи за четыре года! Кстати, именно такие условия были созданы в 1995-м году, когда рынок жилой недвижимости начал активно расти. Однако, по словам аналитиков, уже с 2002-го года временной порог стал повышаться, достигнув к 2007-му году 8-ми лет. То есть на фоне спекулятивного роста испанцы стали покупать жилье вдвое дороже, помогая «надувать пузырь». Теперь же для восстановления спроса необходимо, чтобы соотношение доходов и цен на жилье вернулось на круги своя. Только и всего.
А что же сейчас происходит на рынке?
Все вышесказанное вовсе не означает, что потенциальному инвестору нужно обязательно погодить с приобретением испанского жилья. Ведь выводы экспертов касались исключительно граждан страны, желающих покупать объекты для собственного пользования, и условий, при которых дальнейшее падение цен станет невозможным.
Если вы планируете приобрести объект в коммерческих целях, нужно руководствоваться иными соображениями:
- Во-первых, непонятно, когда же именно местное жилье достигнет «дна». Ведь продавцы будут сопротивляться этому процессу изо всех сил, да и государство может в любой момент ввести новые стимулирующие меры. Потому ожидание минимальных цен может растянуться чуть ли ни до бесконечности.
- Во-вторых, несмотря на риски, все-таки лучше инвестировать, «подбирая» лучшие объекты и получая от них прибыль уже сейчас, чем «сидеть в кэше», подсчитывая лишь убытки от глобального обесценивания валют.
Риск приобретения объектов на фундаментально падающем рынке Испании допустим еще и потому, что время от времени здесь появляются все новые и новые способы заработать на собственных квадратных метрах.
Например, по данным группы компаний Pierre & Vacances Center Parcs, в последнее время сдаваемые в аренду апартаменты создали серьезную конкуренцию испанским отелям.
Как отмечает ведущий эксперт зарубежной недвижимости Евгений Ольховский, частный сектор готов предложить более конкурентоспособные цены для туристов. И это уже привело к тому, что спрос на аренду здесь значительно выше, чем в обычных отелях.
Только благодаря этому в июне с.г. удалось распродать на 11% больше объектов, чем за аналогичный период прошлого года. Согласно прогнозам, в ближайшее время продажи увеличатся еще на 13%. Самым перспективным в этом плане оказался курортный район Коста-дель-Соль. Уже сейчас около 65% курортной недвижимости в Испании покупают иностранцы. И похоже, их доля на рынке в ближайшие годы будет только расти.
Видео: Недвижимость Испании: стоит ли спешить покупать в условиях нисходящего тренда
Недвижимость Испании: стоит ли спешить покупать в условиях нисходящего тренда
