Недвижимость Испании: пришло ли время для инвестиций?

Экономика Испании сегодня находится в крайне затруднительном положении. Вызванный глобальным кризисом спад производства и деловой активности привел к тому, что за последние несколько лет страна потеряла почти 4 миллиона рабочих мест.

Уменьшение доходов мгновенно отразилось на демографической ситуации и покупательской способности населения. Снизился спрос на товары – их стали меньше производить. И, как следствие, новая волна сокращений. Возник замкнутый круг, который власти Испании теперь пытаются разорвать при помощи Евросоюза. Но самые большие потери в кризисные годы понес, конечно же, рынок недвижимости страны.

Аналитики запутались в оценках

Что сегодня происходит с жильем в Испании? Как считает Светлана Тимашова, руководитель международной риелторской компании Red Feniks, аналитики уже и сами запутались, исследуя ценовые тенденции «квартирного вопроса».

Так, по данным Eurostat (статистической службы ЕС), в первом квартале с. г. недвижимость здесь подешевела сразу на 12,8%. Аналитический центр EuropeG констатирует, что за кризисный период цена на жилье в новостройках уменьшилась на 30%. Но при этом строительный сектор страны по-прежнему имеет самый высокий показатель в Евросоюзе по валовой добавочной стоимости – 9%.

Эксперты крупного испанского портала недвижимости Fotocasa утверждают, что самый дорогой квадратный метр жилья был во второй половине 2007 года и с тех пор подешевел более чем на 40%. Министерство развития Испании приводит другие цифры. Мол, пик развития рынка недвижимости пришелся на первый квартал 2008 года, и стоимость жилья снизилась с тех пор лишь на 29,5%.

Статистика – дело тонкое. Не исключено, что для обсчета аналитики использовали разные базы данных и разные показатели. Скажем, одни могли учитывать цену, первоначально заявленную продавцами, а другие – ту, по которой объект приобрели. Размер же скидки для упорно торгующихся покупателей иногда составляет до 25%. Но это уже, как говорится, нюансы.

Главной причиной возникших проблем большинство экспертов склонно считать банальное перепроизводство. Строительство в Испании за последнее десятилетие велось столь интенсивно и в таких масштабах, что произошла затоваренность рынка. Только в 2006 году были заложены фундаменты 763 000 (!) жилых объектов. Остановить этот локомотив с отказавшими тормозами не смог даже кризис. В прошлом году в Испании появилось еще 52 000 новых стройплощадок.

Наравне с избыточным предложением ситуацию усугубили и другие факторы. У многих испанцев, лишившихся стабильных источников дохода, возникли задолженности по ипотеке. Банки не стали церемониться с неплательщиками. Тысячи квартир и домов, находившихся в залоге, были изъяты и выставлены на продажу. В результате перенасыщенный рынок еще больше застопорился. Плюс ко всему правительство Испании не придумало ничего лучше, чем именно сейчас повысить ставку НДС на покупку нового жилья с 4% до 10%.

Шанс, которым грех не воспользоваться

Разгрузить затоваренный рынок недвижимости сами испанцы пока не в состоянии. Неуверенность в завтрашнем дне и нависшая угроза безработицы заставляют многие молодые семьи отодвинуть в будущее мечты о собственном жилье. К тому же банки крайне неохотно теперь дают ипотечные кредиты местному населению. Остается одна надежда – зарубежные покупатели.

По словам Светланы Тимашовой, сейчас самое время приобретать недвижимость в Испании. Особенно если россияне или выходцы из стран бывшего СССР планируют купить там жилой объект для отдыха или постоянного места проживания (principal residence - см.: Недвижимость Испании: россияне бросают спасательный круг).

Крайне заманчивые перспективы открываются также для долгосрочных инвестиций. Спрос на недвижимость рано или поздно вернется на круги своя, и тогда вложенные капиталы принесут ощутимый доход. Покупка апартаментов, бунгало или же виллы для последующей сдачи в аренду имеет свои нюансы. Тут главное - правильно выбрать самую востребованную зону и самый подходящий для такого бизнеса тип строения. В этом, разумеется, потенциальным покупателям помогут опытные риелторы.

Цены на жилые объекты в Испании приятно удивят. Стоимость квартир стартует от 25 тыс. евро, домов – от 100 тыс. евро. Зависит она от региона, качества и вида жилья, года постройки и т. д. Элитные строения, естественно, стоят дороже – до 5 млн. евро и больше.

Приобретая недвижимость сейчас, можно сэкономить немалую сумму денег. Посчитайте сами. Средний показатель снижения стоимости жилья в Испании составляет ориентировочно 30-35%. Проще говоря, появился удобный случай купить дом или квартиру на треть дешевле обычного. Грех таким шансом не воспользоваться. Ведь сегодня уже при покупке апартаментов, стоивших ранее 90 тысяч евро, можно априори «заработать» 30 тысяч евро. И чем дороже приобретаемая недвижимость, тем сэкономленная сумма внушительнее.

Дополнительные издержки, сопровождающие сделку, тоже сейчас ниже. Если ее помогает совершить агентство недвижимости, то комиссионные обычно составляют 2-5%. Вдобавок можно потом воспользоваться послепродажными услугами компании.

Для иностранцев, приобретающих жилье в Испании, главное иметь необходимую сумму денег, легальность которых они могут подтвердить документально. Это может быть договор купли-продажи квартиры у себя на родине, справка о доходах с места работы, налоговая декларация и т. д. Необходима также действующая виза в заграничном паспорте. И все.

Перспективы: радужные или не очень?

Прогнозы экспертов, касающиеся рынка недвижимости Испании, к сожалению, столь же неоднозначны, как и оценки нынешнего его состояния. Предсказать, как долго еще продлится кризис, не рискует никто. Многие предполагают, что в ближайшие годы стоимость жилья будет и далее снижаться, но ненамного. Аналитики центра EuropeG утверждают, что падение цен на испанскую недвижимость подходит к финалу.

По прогнозам экспертов компании Red Feniks, особых изменений на рынке ожидать пока не стоит. Объемы жилищного строительства в следующем году вырастут по сравнению с 2013-м на 5%, а в 2015-м – еще на 15%. Чтобы оживить рынок недвижимости и сделать его более привлекательным для иностранцев, правительство Испании приняло недавно закон о возможности автоматического получения вида на жительство при покупке жилья стоимостью свыше 500 тысяч евро без ипотечного кредита. Но, как отмечает международное агентство Moody's, предпринятый властями шаг не принес ожидаемого эффекта.

Понимают это и в правительстве. Посему подготовлен проект о снижении ценового порога приобретенной недвижимости для получения ВНЖ в Испании до 250 тыс. евро. В ряде зарубежных СМИ упоминается даже планка в 160 тыс. евро. В любом случае, это уже более «подъемные» суммы, и перспектива стать одновременно владельцем виллы и гражданином Евросоюза может сыграть свою роль.