Абсолютное большинство инвесторов приобретают жилую недвижимость в Испании как физические лица. Так проще, меньше бумажной волокиты, да и в случае с гражданами России или других стран СНГ – легче получить вид на жительство в стране Евросоюза. Однако есть определенная категория покупателей, желающих оформить купленное имущество на юридическое лицо, т. е. коммерческое предприятие, работающее на территории Испании. Предоставляет ли этот путь какие-либо реальные преимущества для будущего домовладельца и зачем люди пытаются оформлять сделки более сложным способом? Аналитики журнала "Биржевой лидер" попытались разобраться в этом вопросе, опираясь на авторитетные мнения экспертов, риэлторов компании DGF&IP и юристов.
На самом деле, сейчас вы вряд ли найдете много испанских фирм, которые рекомендовали бы оформлять недвижимость на юридические лица. В большинстве случаев, этот вариант пропагандируют компании, которые имеют весьма отдаленное отношение к государству Испания. Но это вовсе не означает, что оформление объектов на фирмы и предприятия – какая-то фикция или совершенно провальная идея. Здесь все-таки есть ряд неоспоримых преимуществ.
Преимущества владения недвижимостью через юридическое лицо.
Оказывается, преимущества владения недвижимостью через юридическое лицо являются безусловными во вполне конкретных случаях. В частности, когда необходимо завуалировать информацию о том, кто, на самом деле, является собственников. Это бывает, когда:
- По каким-то причинам необходимо сохранить конфиденциальность. Например, данный субъект уже имеет множество квартир и домов.
- Покупатель ведет бракоразводный процесс, который может привести к потере части личной собственности.
- Появляются опасения относительно безопасности, т. е. некоторое постороннее лицо однозначно претендует на собственность покупателя.
- Есть угроза дефолта по личным обязательствам. Тогда некие корпоративные права могут остаться в распоряжении покупателя.
Иногда на фирму оформляют недвижимость, чтобы платить меньшие налоги, в т. ч. и на наследство. Однако, в этом случае необходимо, чтобы дела юридического лица находилось в идеальном состоянии. Иначе можно «доиграться» до противоположного результата.
Также в Испании богатые семьи получают мандат на сохранение и накопление капитала для будущих поколений. В этом случае корпоративные права могут помочь избежать раздела имущества после смерти владельца.
Недостатки владения недвижимостью через юрлицо
Очень ошибаются те, кто думает, что благодаря приобретению жилой или коммерческой недвижимости на зарегистрированное юридическое лицо, можно будет скрыть происхождение капитала. Эта «схема» еще работала в прошлом, но в 2010 году испанские власти приняли новое законодательство, по которому осуществляются достаточно жесткие меры по борьбе с отмыванием денег. И, как вы сами понимаете, в первую очередь, контролирующие органы мониторят приобретения на юридические лица.
Уменьшить налоги также будет трудновато. В общем-то, можно, но опасно. Если правоохранительные органы докажут, что, оформляя покупку недвижимости, вы пытались уклониться от налогов, то грозить за это будет не только крупный штраф, но и реальное тюремное заключение. Чуть ли не еженедельно о таких случаях сообщают местные СМИ. Потому риэлторы и юристы стали крайне осмотрительны, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.
Экономия на поточных затратах также может оказаться фикцией. Действительно, оплачивать водопровод и электроэнергию со счета фирмы легче, поскольку можно отнести такие расходы как операционные затраты на ведение бизнеса. Но надо иметь в виду, что специально созданная для приобретения виллы компания обойдется значительно дороже. Ведь нужно, например, содержать бухгалтера. А он за свои услуги может запросить от нескольких сотен до нескольких десятков тысяч евро в месяц – в зависимости от ситуации.
Наконец, корпоративная собственность очень часто становится предметов споров в испанских судах. Не факт, что вы не станете объектом или просто случайной жертвой изощренной рейдерской атаки.
Среди мифов о преимуществах владения недвижимостью через юридическое лицо, специалисты DGF&IP называют ошибочное убеждения большинства, якобы так удастся сэкономить на налогах при вступлении в право наследования. Судебные издержки в любом случае могут составить 40-50% от рыночной стоимости объекта, если кто-то возьмется оспорить ваше право собственности.
Неправдой является то, что при вступлении в наследство большинство вынуждено продавать дома и квартиры, оформленные на физическое лицо. На самом деле, многие профильные юристы за последнее десятилетия могут вспомнить лишь единичные случаи из своей практики, когда наследнику не оставалось ничего другого, кроме как выставить на продажу жилье.
Подобных страшилок, говорят риэлторы, в Испании рассказывают немало. Чтобы определить, где правда, а где вымысел, советуют обратиться за консультацией к профессионалам.
