В собственности испанских банков сейчас находится примерно на 40 млрд. евро (около 55 млрд. долларов США) залоговой недвижимости. Практически все имущество попало на баланс финучреждений во время мирового кризиса, когда в стране масса заемщиков не смогла обслуживать взятые ранее ипотечные кредиты. Сегодня же специалисты все чаще задают один и тот же вопрос: стоило ли в трудные времена устраивать массовые конфискации? Ведь фактически от этого никто не выиграл. Множество людей распрощались с мечтой о собственных домах и квартирах. Банки взяли на себя непосильное бремя содержания огромного количества объектов, стоимость которых уменьшалась из месяца в месяц, а инвесторы и вкладчики, деньги которых пошли на кредитование, не знают, смогут ли они вернуть свои капиталы?
Аналитики журнала "Биржевой лидер" попытались разобраться в этом вопросе, опираясь на авторитетные мнения экспертов, риэлторов компании DGF&IP и юристов.
Что делать в условиях начавшегося восстановления?
По мнению экспертов компании DGF&IP, продажи объектов недвижимости будут увеличиваться по мере восстановления экономики Испании. Первые позитивные сигналы на рынке уже появились. При этом инвесторы все больше внимания обращают на залоговое имущество, которое банки готовы выставить на продажу. Проблема финучреждений лишь в том, что изымали они дома и квартиры по высоким ценам, а сегодня рыночная стоимость любого объекта значительно ниже, да и сами банки понимают, что организовать успешную распродажу они смогут только в том случае, если поточные цены окажутся еще меньше. Иначе примерно 400 тысяч квартир, домов, земельных участков и коммерческих объектов могут так и остаться в нынешнем статусе.
Впрочем, разрыв между предлагаемыми и запрашиваемыми ценами в этом сегменте сокращается. На рынке утверждается понимание того, что испанские банки изымали собственность в наихудшей за последние 50 лет ситуации в испанском секторе недвижимости. А потому выйти из нее без потерь просто не получится.
До сих пор банки раскрыли информацию о собственности на 180 тыс. объектов жилья, стоимость которого в свое время составляла 17,2 млрд. евро. В том числе речь идет о примерно 50 тыс. мест для парковки, 10,5 тыс. торговых точек и около 6 тыс. подсобных помещений. Столь значительное предложение, по словам специалистов, вполне может в очередной раз обрушить цены на испанском рынке.
Кроме того, у строительной отрасли вовсе исчезают какие-либо перспективы на ближайшие годы: зачем что-то строить, когда есть масса «нетронутых» объектов, которые и так никто не желает покупать? Впрочем, до выброса в свободную продажу такого количества недвижимости все-таки не дойдет. До сих пор банки Испании договаривались с финансовыми учреждениями других европейских стран, которые могли бы разделить бремя содержания такого количества собственности.
В то же время от залогового имущества пытаются избавиться всеми доступными путями. Наиболее популярным из них остается распродажа с огромными скидками. По данным экспертов британской компании Fitch Ratings, залоговые дома в Испании можно приобрести со средним дисконтом 72%.
Продавцы и покупатели готовы
Напомним, что в 2012 году в Испании создали так называемый плохой банк (Sareb), который должен был поглотить на 50 млрд. евро неликвидных активов, связанных с недвижимостью. В первый же год своего существования Sareb сумел реализовать около 6400 залоговых объектов, выручив при этом примерно 2 млрд. евро. Тем не менее главный исполнительный директор Sareb Хайме Эхегойен заявил, что в 2013 году компания получила убыток в размере 261 млн. евро после того, как попытались расширить кредитный портфель. Учитывая эти результаты, руководитель поставил под сомнение планы реализовать в 2014 году активы на общую сумму около 3 млрд. евро.
Впрочем, сложившуюся ситуацию некоторые эксперты оценивают как выгодную для частных инвесторов, которые теперь могут рассчитывать на дальнейшее улучшение условия выкупа залоговой собственности.
В целом по Испании отмечается рост спроса на недвижимость. По данным компании Cushman & Wakefield, в прошлом году на территории страны общий объем сделок с недвижимостью составил около 45 млрд. евро, что вывело Испанию на третье место в Европе после Великобритании и Германии.
Как отмечают аналитики DGF&IP, позиции продавцов и покупателей постепенно сближаются, что также вселяет надежду на решение наболевших проблем в будущем.
