Значительная часть россиян, инвестирующих в недвижимость Испании, рассчитывают на получение прибыли, которая, в свою очередь, зависит от возможности сдавать в аренду приобретенные объекты. Но как организовать прибыльный бизнес, если известно, что в самой Испании наблюдается значительный профицит жилья, при котором множество домов и квартир вовсе остаются незанятыми в течение длительного времени? Несколько советов по этому поводу дали профессиональные риэлторы компании DGF&IP.
О ситуации на рынке недвижимости Испании
По словам специалистов DGF&IP, прежде всего необходимо определить реальный спрос на аренду в том районе, где вы собираетесь купить недвижимость. Некие средние показатели для определения прибыльности бизнеса здесь не подходят. Важно знать, почему именно здесь вы сможете найти достаточное количество арендаторов.
В целом же ситуацию на испанском рынке аренды жилья нельзя считать благоприятной. По данным статистики, только восемь из десяти объектов заняты их владельцами. Таким образом, около 20% домов и квартир закрыты в ожидании лучших времен. В каждом четвертом жилом объекте постоянно живет только один человек. Это, в общей сложности, - 4,4 млн. домовладений.
С другой стороны, в Испании наблюдается скрытый потенциальный спрос на жилье. Так, более трети молодых людей в возрасте от 25 до 34 лет продолжают жить со своими родителями. Само собой разумеется, что при увеличении доходов этой категории граждан если не все, то почти все они захотят жить отдельно. Соответственно, с уменьшением социальной напряженности в Испании, спрос на аренду может резко вырасти. Но этого можно ожидать не ранее, чем через несколько лет. Пока же испанцы не очень стеснены в своем жилье. По данным последней переписи, в одном доме или квартире сейчас живут в среднем 2,53 человека, тогда как в начале двухтысячных годов этот показатель составлял 2,83.
Больше всего одиноких людей живут в отдельных домах или квартирах в Аустрии, Кастилии, Леоне и Стране Басков. В Мурсии и Андалуссии плотность заселения объектов выше, чем в среднем по стране. В такой ситуации специалисты советуют приобретать недвижимость в больших городах и курортных зонах Испании, где кроме местного населения спрос на аренду формируют иностранцы (см. также: DGF&IP рассказывает о роли парков «Aventura» и «Barcelona World» для рынка недвижимости Испании - Ред.).
Несмотря на существующие проблемы с излишками площадей, 16,1% жилой недвижимости сдается в аренду. Прежде чем войти в этот рынок на конкурентоспособной основе, инвестору следует учесть предпочтения потенциальных арендаторов. К примеру, необходимо помнить, что, несмотря на высокий уровень безработицы, испанцы не приемлют компактных квартир. Только 0,17% населения живут в помещениях общей площадью менее 30 кв. м.
Однако и слишком просторное жилье здесь также не уважают. Дома и квартиры площадью более 180 кв. м. занимают только 6% испанцев.
По мнению аналитиков, наиболее приемлемыми остаются объекты площадью между 76 и 90 кв. м., в которых проживают 27,4% испанцев. Жилье от 61 до 75 кв. м занимают около 20% граждан страны.
Как повысить свою конкурентоспособность?
Как отмечают эксперты DGF&IP, успех арендодателя на испанском рынке жилья напрямую зависит от того, насколько правильно он будет себя вести по отношению к потенциальным клиентам. Проще говоря, нужно поступать так, как советуют опытные специалисты, и не делать фатальных ошибок. В противном случае, даже имея недвижимость в наиболее оживленных микрорайонах, у вас могут возникать проблемы с арендаторами.
Чтобы обеспечить для себя получение максимальной прибыли, риэлторы советуют следовать пяти основным правилам:
1. Убедитесь, что запрашиваемая вами цена за аренду соответствует рыночному уровню для данного микрорайона. Превышение стоимости неизменно приведет к отсутствию спроса, а снижение цен ограничит получение прибыли и, возможно, не позволит выйти на уровень рентабельности;
2. Хорошенько подумайте, какой должна быть обстановка в апартаментах, которые вы сдаете. Уберите из комнат лишнюю мебель и ни в коем случае не оставляйте там личные вещи. Убедитесь, что условия соответствуют требованиям безопасности и гигиены;
3. Занимайтесь маркетингом. Клиенты не падают с неба. Чтобы их привлечь, заведите собственный сайт, на котором разместите контактную информацию и как можно больше расскажите о преимуществах аренды вашей недвижимости. Откройте возможность для бронирования. Если вы ориентируетесь на иностранцев, размещайте тексты на их языке;
4. Заведите локального представителя. Очень удобно иметь под рукой человека, который встретит гостей в аэропорту, будет осуществлять связи с местными риэлторами, способными поставлять клиентов, а также будет убирать в комнатах и делать другую работу. Если все это взвалить на себя, у вас появится риск срыва заказа, что затем негативно отобразится на вашем бизнесе;
5. Убедитесь, что вы делаете все по закону. Необходимо еще до открытия бизнеса знать, сколько и какие налоги вы будете платить, как будете отчитываться перед госорганами и какую ответственность вы с арендаторами несете друг перед другом во всех ситуациях, которые только могут возникнуть. Нарушение закона с вашей стороны рынок, скорее всего, не простит.
