Несомненно, программы количественного смягчения, инициированные и проводимые ФРС, внесли огромный вклад в рост американского и других фондовых рынков.
В то же время, Федеральный Резерв снизил процентные ставки до рекордных минимумов и все еще удерживает их там, тем самым позволяя корпоративной Америке (равно как и федеральному правительству США) занимать средства почти бесплатно.
Но на данный момент ФРС уже начала сокращение программы стимулирования. Многим очень интересно, чем обернется ее полное сокращение. Но мало кто задумывается о том, что случится с процентными ставками и пришло ли время продавать те фондовые активы, которые слишком чувствительны к изменениям процентных ставок.
Многие инвесторы знают, что инвестиционные трасты недвижимости (известные как REITs) являются чрезмерно чувствительными к изменениям процентных ставок, так как они зачастую используют кредит для финансирования транзакций. Таким образом, прибыль генерируется за счет разницы (спреда) между стоимостью кредита (процентными ставками) и арендными ставками.
REITs известны тем, что владеют недвижимостью и сдают ее в аренду. Инвесторы зачастую берут в инвестиционный портфель те REITs, которые фокусируются на спреде в 5-15 процентов. Если они не могут зафиксировать этот спред, то переходят к другой сделке.
Есть еще несколько моментов, на которые стоит обратить внимание. Во-первых, REITs были прибыльными, когда процентные ставки были выше, чем сейчас. Во-вторых, они также привлекают средства за счет выпуска акций. И вот теперь стоит задаться вопросом: Насколько сильно вырастут процентные ставки и насколько быстро это произойдет?
22 мая 2013 года
Любой, кто инвестирует в REITs, запомнил эту дату на всю жизнь. Это был день, когда бывший глава ФРС Бен Бернанке впервые заявил о том, что ФРС в скором времени начнет сворачивать программу стимулирования.
Это заявление вызвало резкий рост доходности облигаций, одновременно обвалив рынок REITs.
Резкий рост процентных ставок губителен для REITs. Тем не менее, не стоит забывать и о том, что REITs были одними риз рекордсменов роста на фондовом рынке США, к примеру, некоторые REITs росли с $40 до $54 всего за четыре с половиной месяца. Тем не менее, в период с 22 мая по 24 июня 2013 года они утратили все, что выиграли за 4,5 месяца.
В тот же период, как видно на рис. 1, с мая по июнь, доходность по 10-летним казначейским облигациям США резко выросла более чем на 50 процентов (1.6% до 2.6%).
Рисунок 1. Доходность по 10-летним казначейским облигациям США
Это идеальный шторм для REITs: паника с распродажей актива на фоне резкого всплеска процентных ставок. Более того, распродажи были не только на рынках REITs, ведь даже индекс широкого рынка S&P 500 потерял более 6 процентов после слов Бернанке о скором сокращения программы стимулирования…
Для нас вывод очевиден. Да, REIT- инвесторы были удивлены внезапным сокращением и начали распродавать активы в панике на фоне роста процентных ставок. Тем не менее, рынки REITs стабилизировались и даже начали отыгрывать утраченные позиции по мере того, как темпы роста процентных ставок начали замедляться. Это наталкивает нас на мысль о том, что из рост сам по себе не является злейшим врагом и самой большой угрозой для REITs. Она таится в самих темпах роста процентных ставок.
Почему процентные ставки растут?
Процентные ставки растут благодаря ускорению экономического роста в стране, а ФРС начинает повышать процентные ставки для борьбы с инфляцией.
Когда экономика растет, инвесторы уходят из рынка облигаций в рынок акций, который является более рискованным, но и более доходным. Когда они распродают облигации, этот процесс толкает процентные ставки вверх. ФРС поднимает ставки, когда инфляция начинает толкать цены вверх.
Ни одна из этих ситуация не является однозначно негативной для рынка REITs. Большинство из них могут увеличивать арендную плату, основываясь на инфляции. Таким образом, хотя стоимость ведения бизнеса может возрасти, можно сделать и так, что вместе с этим возрастет и прибыль. Когда экономика растет, арендная плата может также расти на фоне падения предложения. Такая ситуация может возникнуть и в этом году.
Я также полагаю, что фундаментальные факторы сектора здравоохранения США также на руку рынку REITs. Население США стареет, и это происходит во многом благодаря тому, что послевоенное поколение сейчас массово уходит на пенсию, и спрос на REITs в секторе здравоохранения возрастет.
Бычий прогноз для REITs
В период с 2004 по 2006 годы тогдашний глава ФРС Алан Гринспен поднимал процентную ставку 17 раз с 1 до 5 процентов. Тогда доходность по 10-летним казначейским облигациям США также выросла с 4.7% до 5.1% за тот же период.
Этот постепенный рост процентных ставок был на руку рынку REITs. За период в 2 года фондовый рынок вырос в цене в среднем на 15.5%, тогда как REITs выросли аж на 57.9% (рис. 2).
Рисунок 2. Доходность казначейских облигаций, рынка акций и REITs (2004 - 2006 гг.)
Очевидно, что на данный момент облигации не являются лучшим вариантом для инвестиций. Процентные ставки, скорее всего, будут расти в ближайшем будущем.
Тем не менее, мы думаем, что стоит инвестировать в REITs во многом благодаря экономическому росту, из которого они извлекут выгоду.
