Агентство недвижимости – частное предприятие, которое создается с целью получения прибыли от посреднической деятельности при проведении сделок купли-продажи, либо аренды жилья и коммерческой недвижимости. Основным видом деятельности является создание клиентской базы, состоящей из продавцов и арендодателей, которые ищут покупателей и арендаторов для своих объектов.
Близкими по смыслу сочетаниями являются риэлторское агентство и риэлторская контора. Сотрудников агентств недвижимости традиционно называют риэлторами, агентами недвижимости, и иногда, устаревшим словом маклер. Основной формой взаимодействия агентств недвижимости со своими клиентами является гражданско-правовой договор, который предусматривает все основные обязанности сторон, предмет сделки и размер оплаты.
История
Услуги по поиску вариантов недвижимости для приобретения, а так же по подбору покупателей и арендаторов являются одним из наиболее ранних видов деятельности в государствах, политический строй которых предусматривал существование предпринимательской деятельности и рынка недвижимости. В европейских странах, как и в дореволюционной России активное развитие отрасли началось вместе с началом промышленной революции, когда для строительства заводов и фабрик, которые концентрировались в крупных городах, потребовалось множество работников из периферии. Все они нуждались в жилье, поиск которого, им предлагали осуществить, тогда еще индивидуальные маклеры, ставшие прообразом современных агентств недвижимости. В то время, как рыночные отношения в странах Европы и Америки продолжали развиваться, на территории современной России находился Советсткий Союз, правительство которого не было сторонником предпринимательской деятельности граждан. В результате этого, в СССР существовали только подпольные агенты недвижимости, которые не могли законно объединяться в агентства и осуществлять деятельность. Дополнительной сложностью на пути развития указанного вида предпринимательской деятельности стал специфический статус квартир в городах СССР, которые не могли находиться в частной собственности. Приобрести можно было только частный дом. Дальнейшее развитие отрасль получила только после обретения независимости странами бывшего коммунистического лагеря.
В независимой России частные агентства недвижимости появились в 1992 году. тогда был принят и закон, регулирующий их деятельность, который современные участники рынка называют бессмысленной попыткой установки излишних административных барьеров на пути развития бизнеса. Каждая организация, которая предоставляла услуги в сфере недвижимости, обязывалась получить лицензию, стоимость которой составляла от 5 до 10 тысяч долларов США и обучить на специальных государственных платных курсах двух своих специалистов. В 202-м году эта норма была отменена и деятельность агентств перестала быть лицензионной. Такие изменения повлияли на то, что риэлторской деятельностью начало заниматься множество частных предпринимателей, что породило очень высокую конкуренцию в сфере и в значительной мере снизило стоимость услуг и повысило их качество. Наиболее крупные агентства, которые получили лицензии и вложили серьезные средства в развитие своего бизнеса, разумеется, были против отмены действующего государственного регулирования, но им пришлось считаться с принципом свободного рынка и конкуренции.
В настоящее время, множество агентств недвижимости, которые начали свою деятельность в сфере в 90-х годах прошлого века, расширяют свои виды деятельности и становятся девелоперкими компаниями. Это значит, что они имеют возможность инвестировать средства в постройку новых жилых либо коммерческих объектов с целью дальнейшей продажи своим клиентам, а так же сдачи в аренду.
Аферы агентств недвижимости
Вместе с ростом сегмента рыка, а так же ростом цен на недвижимость в странах СНГ, обороты финансовых средств в сфере риелторских услуг, так же начали расти. В связи с этим, появилось множество недобропорядочных как риэлторов, которые занимаются этой деятельностью профессионально, так и злоумышленников, которые выдают себя за сотрудников агентств недвижимости с целью незаконного обогащения за счет средств покупателей, продавцов, либо арендаторов жилья. За более чем 20-летнюю историю этого бизнеса в России, Украине и других странах СНГ возникло множество противоправных схем, результатом которых является незаконное завладение имуществом граждан, а так же деньгами, предназначенными на покупку жилья, либо его аренду. Злоумышленники пользуются доверчивостью граждан, поддельными документами, подставными квартирами и лицами, а так же прибегают к запугиванию и угрозам, направленным на лиц, владеющих материальными благами. Основной группой населения, подверженной действиям квартирных мошенников являются пенсионеры.
Виды предоставляемых услуг и их стоимость
Большинство современных агентств недвижимости во всех странах мира предоставляют ориентировочно одинаковые виды услуг с небольшими особенностями, спецификой местного законодательства. Основными услугами являются:
- посредничество в сфере торговли и аренды недвижимости, поиск покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей:
- предоставление клиентам информационно-консультационных услуг, касающихся рынка недвижимости;
- выполнение делегированных функций по управлению имуществом в отсутствие владельца.
Среди жителей стран СНГ, особенно тех, кто осуществляет сделки и недвижимым имуществом один или два раза в течении всей жизни, бытует мнение, что покупка или продажа жилья напрямую значительно выгоднее и безопаснее, чем с помощью агентства недвижимости. Возможно в 90-е годы прошлого века, когда уровень преступности был значительно выше, это утверждение и было правильным, а в настоящее время, участники рынка недвижимости передовых стран мира стараются не заключать договоров без участия представителя соответствующей компании. Дело в том, что современные агентства недвижимости имеют специальные базы данных, а так же работают с государственными органами, контролирующими рынок и могут в течении короткого срока проверить всю необходимую информацию по поводу интересующего объекта, с учетом документов, подтверждающих право владения, наличие обременений, историю объекта и многое другое. Подписываемый с ними договор имеет конкретный раздел, предусматривающий ответственность агентства, а так же конкретного риэлтора в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.
Стоимость услуг агентов по недвижимости измеряется в процентах от суммы договора. Зачастую, при заключении сделки купли-продажи, вознаграждение риелтора составляет 10 процентов, а при аренде, может достигать 100 процентов стоимости одного месяца аренды. Одной из наиболее дорогих стран для клиентов агентств недвижимости являются Болгария, здесь они могут запрашивать за свои услуги до 25 процентов от стоимости жилья, а наиболее дешевые они в странах СНГ, так как редко достигают 10 процентов.
Правовое регулирование деятельности агентств недвижимости в разных странах
В каждой стране законодательство регулирующее деятельность риэлторов, если такое имеется, регулирует ее по-разному. К примеру, в странах Бенилюкса этот вид деятельности считается лицензионным, все желающие работать проходят трехгодичный курс обучения, и ни один агент не может работать самостоятельно, не вступив в какое-либо из сообществ, которые предоставят ему специальный номер, указывающийся в последствии на всех заключенных им договорах.
В Германии такой бизнес является дополнительным видом деятельности адвокатов, которые представляют права сторон в имущественных спорах по вопросам недвижимости.
В законодательстве Испании такого понятия как риэлтор нет. Его косвенно упоминают в отдельных законах об ипотеке и недвижимости. Несмотря на это рынок активно развивается и в стране работают тысячи агентств недвижимости.
Законодательные базы России и Украины не предусматривают специфических требований к физическим и юридическим лицам, изъявившим желание работать в сфере торговли недвижимости. В каждой из этих стран имеется профильный закон, в котором указаны основные принципы организации работы в рамках правового поля.
Acer Group
