Черногория – это восточноевропейское государство, находящееся на Балканском полуострове и омываемое Адриатическим морем. По суше граничит с Хорватией, Босней и Герцеговиной, Сербией, Албанией и Республикой Косово. В 2006-м году Черногория вышла из Конфедеративного Союза Сербии и Черногории и стала независимым государством. Международное название – Montenegro. В течении последних 10-ти лет в стране активно развивается туризм, что позволяет ей находиться в числе стран Европы с активно растущей экономикой. Столица государства – город Цетине, но множество органов государственной власти находятся в Подгорице, которая в конституции определяется, как «главный город».
История государства
Первые упоминания о том, что славянские поселенцы пришли на земли современной Черногории и смешались с местным населением, датированы VI веком нашей эры. В XI веке здесь было провозглашено славянское государство Дукля, которое впоследствии было названо Зета и было присоединено к Сербии. В XV веке Зета приняла протекторат Османской империи но полностью под ним никогда не была.
Черногория была первым государством, отделившимся от Османской империи в XVIII веке. В идее независимо страны она просуществовала до Первой мировой войны. В 1918-м году Черногория входит в состав Королевства сербов, хорватов и словенцев. Во время второй мировой войны находилась под немецкой оккупацией, а с 1944 года под контролем югославских партизан. После победы Советской армии над немецко-фашистскими захватчиками территория Черногории вошла в состав Федеративной Социалистической Республики Югославия. В 1992 году был инициирован всенародный референдум по вопросу получения Черногорией независимости и суверенитета, но большинство жителей его не поддержало. Только 3 июня 2003-го года Черногория провозгласила независимость.
С 2002-го года официальной валютой в государстве является евро. В течении короткого периода независимости власти Черногории сделали значительный упор на развитие туризма.
География и климат
Черногория условно разделена на три основных части: прибрежную, центральную и горную. Центральная часть отличается равнинным ландшафтом и здесь размещены крупнейшие города, включая столицу. Протяженность береговой линии, омываемой Адриатическим морем, составляет порядка
Местный климат является умеренно-континентальным за исключением узкой полоски вдоль Адриатического побережья, где из-за воздействия моря он становится средиземноморским. В этих местах продолжительное и теплое лето с температурой 23 – 25 градусов по Цельсию и короткая мягкая зима со средней температурой воздуха около 0 градусов. Крайне редко могут быть заморозки до минус 7 градусов. Горные районы отличаются более низкими температурами и значительным количеством осадков, выпадающих в виде снега. Лето в горной части Черногории имеет температурные показатели в пределах 19 – 25 градусов Цельсия. В северных горных областях страны снежный покров может сохраняться до 5-ти месяцев в году.
Экономика Черногории
Основными направлениями промышленного сектора в стране являются черная металлургия, производство алюминия, электротехники, химическое производство, изготовление технических резиновых изделий, судостроение и ремонт, текстильное производство, а так же пищевая отрасль. На территории страны находятся крупные месторождения ископаемых минералов, большую часть которых составляют железная руда, бокситы и каменистый уголь. Кроме этого, развито сельское хозяйство, основными продуктами которого являются зерновые культуры, картофель, виноград, цитрусовые, маслины, табак и инжир. В составе Югославии современная территория Черногории была наиболее отсталым в экономическом плане административным регионом. Значительное влияние на задержку экономического развития было оказано войнами и политическими конфликтами, которые имели место на Балканском полуострове в 90-х годах прошлого века. Современный период в истории страны является значительно более удачным, так как начиная с 2000-го года здесь активно начал развиваться туризм, причем как летний, так и зимний. За десятилетие, черногорские курорты одними из самых привлекательных в Европе, с учетом того, что цены обслуживание и жилье в этих местах остаются на достаточно демократическом уровне. Правительство страны определило туризм более приоритетной отраслью, чем промышленность, в связи с этим, Черногория получила статус «экологического государства». Наиболее известными и популярными курортами на территории страны являются Херцег-Нови, Бечичи, Петровац и Жабляк – самый высокогорный курорт на Балканах.
В течении последних 5-ти лет наблюдался значительный спрос на недвижимость в туристических регионах страны. Особенный интерес проявляли жители России, Украины и других стран СНГ. В настоящее время, пока экономика страны не восстановилась после второй волны всемирного экономического кризиса, показатели рынка недвижимости находятся на относительно низком уровне, но многие эксперты прогнозируют рост в скором времени.
Несмотря на то, что Черногория не входит в Еврозону, основной валютой на ее территории является евро. Этот факт является в определенной степени парадоксальным, так как страна не имеет права эмитировать собственную валюту, и это приводит к необходимости пользоваться валютными запасами, полученными из-за рубежа, основную часть которых привозят туристы.
Туризм и досуг
Интерес международных туристов к Черногории состоит из трех основных аспектов. Местные курорты могут предложить туристам пассивный отдых на морском побережье, активный горный туризм, как в зимнее время (горные лыжи), так и в летнее (походы, альпинизм, скалолазание), а так же множество исторических достопримечательностей, предлежащих к периодам Древней Греции и Рима, средневековья и периода протектората Османской империи. Основным богатством страны является неповторимая природа, которая благодаря невысокому и точечному развитию промышленности сохранилась в первозданном виде. Для туристов открыто множество природных объектов, многие из которых являются национальными заповедниками, а некоторые охраняются ЮНЕСКО, как всемирное наследие. Примером природного объекта, привлекающего множество туристов, является каньон реки Тара, который имеет глубину до
Величайшей религиозной святыней страны является монастырь Острог, в котором, по древнему приданию, могут происходить чудеса исцеления и многие другие. Особенностью монастыря является тот факт, что представители всех религий приходят сюда наравне и проделывают пеший путь от нижнего монастыря к верхнему, подражая древним пилигримам.
Наиболее надежным средством передвижения по территории страны является железная дорога. Дело в том, что из-за ветхости транспорта и гористого рельефа в отдельных участках, автобусное сообщение не отличается соответствием графику. Городской транспорт находится на стадии развития. Наиболее развитым транспортным средством в населенных пунктах является такси. Наиболее комфортным и экономичным видом транспорта для туристов является собственный автомобиль. В случае его отсутствия, можно воспользоваться арендованным. Этот вид бизнеса в государстве находится на достаточно высоком уровне.
Недвижимость Черногории
Виды объектов недвижимости в Черногории
Выбор объектов недвижимости, расположенных на территории Черногории достаточно стандартный. На рынке представлены студии, квартиры на одну, две и три спальни, квартиры улучшенной планировки в новых жилых комплексах на побережье, виллы, коттеджи, а так же набирающие популярность деревенские дома вторичного сегмента. Появление современных, пользующихся популярностью строений произошло относительно недавно. Пик роста рынка недвижимости страны наблюдался в 2007 – 2009 годах. Ежегодный рост рынка составлял 20 процентов в год. В силу повышенного интереса инвесторов из России и Великобритании, темпы развития сегмента были лидирующими в регионе. Вплоть до 2012-го года рынок находился в состоянии стагнации, и только в средине текущего года начался рост интереса у инвесторов.
Стоимость недвижимости в Черногории
Средние показатели стоимости жилой площади в стране характеризуются следующим образом.
Квартира-студия на вторичном рынке, расположенная в одном из курортных городов будет стоить около 45 тысяч евро.
В новом фонде квартиры с одной – двумя стальными, расстояние от которых до моря не превышает 700 метров, продаются по стоимости от 70 тысяч евро.
Апартаменты в новых жилых комплексах в прибрежной полосе, которые были построены в период роста показателей рынка, имеют стоимость от 1800 до 2500 евро за квадратный метр.
Наиболее дорогим видом недвижимости в Черногории являются элитные виллы, расположенные на побережье Адриатического моря. Стоимость подобных объектов может превышать 1 миллион евро.
Оборудованный по последнему слову техники коттежд, расположенный на берегу моря является очень популярным и относительно доступным, его цена стартует от 200 тысяч евро.
Кроме этого, на рынке представлены деревенские дома, расположенные в глубине страны, стоимость которых в состоянии, требующем легкого ремонта, составляет 50 тысяч евро.
Если брать во внимание пиковые показатели, то к рубежу 2011-го и 2012-го годов средняя сена на недвижимость в стране упала на 30 процентов. В отдельных случаях удешевление составило 50 процентов. Уменьшение уровня цен, закономерно вызвало «подогрев» интереса со стороны инвесторов. В первую очередь, черногорскими курортами заинтересовались застройщики. По информации местного управления статистики, в течении 2012-го года разрешений на строительство новых жилых зданий было выдано на 48 процентов больше чем в прошлом. Вторым фактором, который влияет на увеличение интереса, является туристическая отрасль. Закономерности рынка показывают, что значительно активнее люди покупают недвижимость в странах, в которых они побывали в качестве гостя, и у них осталось положительное впечатление. За последний год количество российских туристов побывавших в Черногории возросло на 68 процентов в сравнении с 2011-м годом. Кроме этого, второе место по количеству приобретенной недвижимости Черногории после россиян занимают европейцы. В силу того, что они хотят избавиться от своих сбережений в евро, приобретают недвижимость в разных странах, в том числе и здесь.
Самые дорогие и дешевые города в Черногории
Наиболее дорогостоящим сегментом рынка недвижимости страны являются виллы в прибрежной курортной зоне и на островах. Самым дорогим городом можно считать Будву, так как в третьем квартале уходящего года стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке составляла 2027 евро, а в Баре – 1577 евро. Стоит отметить, что стоимость недвижимости в столице не входит в разряд самых высоких. Квадратный метр новостройки в Подгорице стоит чуть больше 1 тысячи евро. Наиболее дешевые предложения располагаются на удалении от моря. Средняя стоимость жилья, имеющего приличный возраст и не самое лучшее состояние, составляет от 500 до 750 евро за квадратный метр.
Формирование цен в стране подчиняется тем же факторам, что и в остальных странах Юга Европы: площадь, дата постройки, состояние, количество комнат и удаление от моря. В городах значительной проблемы с транспортом и неудобным расположением районов не существует, за исключением индивидуальных случаев.
Основное внимание инвесторы обращают на объекты, стоимость которых не превышает 250 тысяч евро. Кроме этого, со стороны граждан России наблюдается тенденция к покупке земельных участков и постройке домов самостоятельно. Такая тенденция является достаточно новой для подобного рода инвесторов. Многие не могут найти готовый дом, соответствующий всем требованиям и пользуются таким методом. Сделки по покупке объектов недвижимости, которые имеют более высокую цену, проводятся значительно реже и большого влияния на рынок не осуществляют.
Содержание недвижимости в Черногории
Владельцы всех без исключения объектов недвижимости в Черногории ежегодно платят налог на имущество. Его ставка варьируется от 0,08 процента до 0,8 процента в зависимости от площади объекта и его расположения. Самая высокая ставка на побережье. Оплата коммунальных платежей производится как во всей Европе за использованное количество ресурса. Плата за обслуживание территории взимается ежемесячно и составляет до 9 евро для квартир и до 12 евро для частных домов. Ни в одном из населенных пунктов, расположенных вдоль береговой линии стационарной подачи газа нет. Желающие им пользоваться могут приобрести газовую печку и баллон. Последний стоит 60 евро, каждая дальнейшая замена – 12 евро. Такой метод является значительно более экономичным, чем использование электропечки, так как баллона хватает на три месяца активного использования.
Порядок получения вида на жительство
В 2009 году в законодательстве Черногории произошли серьезные изменения. Напомним, что до этого момента, иностранец, владеющий недвижимостью в стране после подачи соответственных документов, автоматически получал право проживания. Теперь система несколько усложнилась. Владение невидимостью не является достаточным основанием. Кроме этого, необходимо соответствовать одному из требований. К примеру, претендент на получение ВНЖ должен заниматься бизнесом в стране, работать по контракту, быть студентом местного вуза, либо же членов воссоединившейся семьи. Срок действия ВНЖ – 6 месяцев, с правом продления до 1 года. Остальные варианты рассматриваются органами местной полиции в индивидуальном порядке.
Перспективы рынка
Предпосылок к росту цен в ближайшее время не предвидится. Тем не менее, Черногория сохранит одну из лидерских позиций в сфере инвестирования российских граждан в зарубежную недвижимость. Этому способствуют не только, относительно, низкие цены, но и упрощенная схема пересечения границы для граждан России. Местные власти обещают сохранить такую политику до вступления в Евросоюз. Колебания цен возможны только сезонные, с учетом того, что в период летнего туризма, а именно такими курортами богата Черногория, собственники могут поднимать цены. В основном, это коснется аренды.
В перспективе, серьезным конкурентом Черногории на инвестиционном рынке недвижимости может стать Испания. Дело в том, что правительство страны планирует выдавать вид на жительство тем иностранцам, которые смогут приобрести на ее территории жилье стоимостью от 160-ти тысяч евро. Кроме этого, разработана система выдачи ипотечных кредитов, которые могут перекрывать 50 процентов стоимости жилья для иностранцев. Это факт ограничивает контингент, который продолжит покупать дома в Черногории теми, у кого бюджет не превышает 80 тысяч евро и истинными ценителями этих мест.
Агентства недвижимости Черногории
All PROPERTY MONTENEGRO http://www.cg-allproperty.ru
Eviniz Estate http://www.eviniz-estate.ru/
Граф Монтенегро http://www.grafmontenegro.com/
Sunčana Рlanina http://www.sunplan.ru/
ADRIATIK STROINVEST http://www.montereal.ru/
Alma Dom http://therealestatecroatia.com/
ЦТС-недвижимость http://cts-realty.com/
ПРЕМИУМ ГРУПП http://www.mir-zn.ru/
Topmonte http://www.topmonte.ru/
ADRIONIKA http://www.adrionika-montenegro.ru/
Trust House http://www.trusthouse.ru/
Baltimore Holdings http://www.baltimoreholdings.com
CYRION http://www.cyrion-real.ru/
RED2000 http://www.red2000.ru
Raymond Agency http://www.raymond-agency.com/
Adriatic Dream Properties http://www.estateagents.ru/
VALUE.ONE http://value1estates.com/
Galeo http://www.galeogaleo.ru/
MSM company doo www.montenegro-realty.com
MeRealty http://merealty.ru/
Roslav http://chernogoriya.roslav.org/
VillasInMontenegro http://villasinmontenegro.ru/
Estate Service http://www.estateservice.ru/chernogoria.php
Ultra-Mont http://www.ultra-mont.ru/
Emerald properties http://www.chernayagora.ru/
Mont Estates http://www.montestates.ru/
Tradegoria http://tradegoria.com/
MN-Invest http://mn-invest.ru
Montenegro Prospects http://www.montenegroprospects.ru/
Бар
