Ипотечный кредит – это одна из форм деятельности финансовых учреждений, предусматривающая выдачу долгосрочной ссуды, под залог недвижимого имущества. Само понятие ипотека обозначает публичный залог, который гарантирует возвращение средств кредитору. В настоящее время в странах СНГ наиболее распространенным видом ипотечного кредитования является приобретение жилья физическими лицами. При этом, в качестве залога может выступать как само приобретаемое имущество, так и другое имущество, находящееся в собственности покупателя и не имеющее других обременений.
История термина
Гарантирование выполнения долговых обязательств перед кредитором, путем оставления в залог недвижимого имущества, в частности, земельного участка, известно еще со времен Древнего Египта. Само понятие ипотека появилось в Греции в VI веке до нашей эры. Механизм гарантирования возвращения кредитных средств ничем не отличался, только на земельном участке должника вбивался столб, на котором имелась информация о параметрах участка и о том, что он является залогом в случае неуплаты или просрочки по уплате долга. Сам этот столб и назывался ипотека (а переводе с греческого - подпорка).
Особенности ипотечного кредитования
Указанный вид кредитования, наряду с потребительским и бизнес-кредитованием, является одним из важнейших и основоположных факторов, имеющих положительное влияние на экономику. К положительным аспектам этой услуги можно отнести стимулирование строительной отрасли в сфере постройки нового жилья, предоставления людям, которые не могут разовым платежом приобрести необходимый объект, возможности производить оплату в течении длительного срока, стимулирование получателей кредита к активной экономической деятельности с целью его погашения и развитие банковской системы страны.
Основными особенностями, характерными для ипотечных кредитов, является длительный срок погашения (наиболее распространенный от 15-ти до 30-ти лет) и более низкие процентные ставки, по сравнению с потребительским кредитованием и другими видами. Зачастую в ипотечных договорах предусмотрены более мягкие условия для клиента, нежели в других. При этом, сама процедура получения подобного кредита является значительно более сложной, в силу того, что суммы кредитования имеют достаточно высокий уровень и риски должны быть сведены к минимуму. Во время проверки клиента на предмет предоставления права на ипотечное кредитование, банк проверяет множество различных факторов, таких как подтвержденные доходы, кредитные истории в других финансовых учреждениях, судимости, наличие других непогашенных задолженностей, а так же стоимость и количество другого имущества клиента. Еще одним обязательным признаком условием ипотечного кредитования является обязательное страхование объекта ипотеки, таким образом, банк обеспечивает безопасность вложенных средств на случай гибели залогового объекта.
Статус объекта, находящегося в ипотеке становится специфическим. При том, что недвижимость находится в собственности получателя, его права ограничены. Он не имеет права отчуждать ее любым способом без согласия кредитора. В случае завещания подобной недвижимости, с учетом того, что наследство является целостным и неразделимым понятием, наследники получают не только часть или весь объект, но и его обязательства.
Погашение задолженности по ипотечному кредиту производится с помощью двух основных методов: аннуитет и дифференцированная система. В первом случае ежемесячные платежи являются одинаковыми. В их состав входит фиксированная часть тела кредита, то есть суммы, предоставленной клиенту и фиксированная сумма подорожания кредита, то есть процентная ставка. В противном случае, фиксированным является только тело кредита, а сумма «процентов», каждый месяц уменьшается. У каждой из этих методик есть положительные и отрицательные стороны, которые должны рассматриваться в каждом конкретном случае.
В силу того, что на финансовом рынке стран СНГ, таких как Россия, Украина, Беларусь и многие другие понятие ипотечного кредитования, в коммерческом его смысле, является относительно молодым, да и экономики стран не имеют достаточной стабильности, существует значительная разница между процентными ставками в указанных странах, и в странах, где капиталистические отношения и рыночная экономика существуют в течении многих веков. К примеру, процентные ставки по ипотечным кредитам, в странах бывшего СССР колеблются в диапазоне 20 – 35 процентов, что делает указанный вид финансовых услуг одним из самых недоступных для большей части населения. В капиталистических странах таких как США, Великобритания, Израиль и другие, ставки ипотечного кредитования находятся на значительно более низком уровне ( 3 – 11 процентов годовых), что создает очень благоприятные условия для приобретения жилья большинством населения именно таким способом. В последнее время становиться все более популярным инвестирование в недвижимость зарубежных стран, путем получения ипотечного займа в местных банках. Законодательство большинства государств мира предусматривает возможность получения ипотеки иностранцами.
Классификация ипотечного кредитования
Современные ипотечные кредиты можно разделить на группы по различным параметрам:
- по объекту, находящемуся в залоге (коммерческая недвижимость, земельные участки, жилые объекты и их части, а так же морские и воздушные суда);
- по кредитующему субъекту (банковское и небансковское);
- по виду заемщика (физические лица, юридические лица и физические лица-сотрудники кредитующего учреждения).
Факторы, влияющие на решение заемщика и сумму кредита
При подаче заявки на получение ипотечного кредита, каждое финансовое учреждение проводит комплекс проверочных мероприятий по установлению платежеспособности своего потенциального клиента. Практика показывает, что в банках стран СНГ эта процедура становится все более глобальной и эффективной.
Зачастую, банки предлагают заемщику самостоятельно оплатить часть стоимости интересующего объекта, что уже является одним из доказательств того, что у клиента имеются определенные средства. Дальнейшими факторами, влияющими на решение и размер суммы, являются размер доказанного постоянного дохода, возраст заемщика, его кредитная история, наличие имущества, срок кредитования, а так же стоимость и ликвидность приобретаемого объекта недвижимости. Большинство финансовых учреждений не принимают положительное решение в том случае, если платеж по кредиту превышает 30 – 40 процентов от ежемесячного дохода, с учетом вычета суммы других налоговых отчислений, средств на содержание семьи и другого имущества. Банки оставляют за собой право изменять процентные ставки в случае резкого изменения других экономических факторов, таких, к примеру, как инфляция.
Апартаменты
