Недвижимость это вид имущества, который признается законом каждого государства как "недвижимый" или "не сдвигаемый с места". К этому понятию относится земля, ее недра и все, что с ней связано, а так же объекты, которые невозможно переместить.
Еще существует такой вид недвижимости, которая называется недвижимость по закону. Сюда относятся суда морские и воздушные, внутреннего плавания и космические объекты.
Недвижимость является одним из важнейших объектов инвестиций, наряду с
- депозитами в банках,
- покупкой золота, бриллиантов и драгоценных металлов,
- ценных бумаг (опционов, фьючерсов и фондовых индексов биржи),
- инвестированием в валюты (доллар, евро, рубль, гривны, юань, фунт стерлингов, швейцарский франк и другие мировые валюты рынка форекс),
- полюсами страхования,
- инвестирование в туризм, науку и медицину
- инвестированием в компьютерные игры (обычно венчурное инвестирование),
- нумизматикой - покупкой редких монет.
- покупкой антиквариата и художественных ценностей культуры и т.д.
Для банков и страховых компаний недвижимость - важнейший и ценнейший предмет кредитования (ипотека) и залога под предоставление новых кредитов.
Какие объекты инвестирования входят в понятие "недвижимость"
Для целей инвестирования недвижимость классифицируется следующим образом:
- земля и ее недра;
- жилая недвижимость;
- коммерческая (нежилая) недвижимость
- особая, так называемая, недвижимость по закону: суда морские и воздушные, внутреннего плавания и космические объекты.
Жилая недвижимость
Жилой недвижимостью являются строения, которые пригодны для проживания, соответствуют установленным санитарным нормам и требованиям страны в которой данная недвижимость находится. Риэлторы называют следующие виды объектов жилой недвижимости: квартиры в много квартирных домах, дачи, дома, коммерческая недвижимость, элитная недвижимость.
Жилая недвижимость в странах СНГ:
1-комнатные квартиры - изолированное помещение в многоквартирном доме, имеющее 1 жилую комнату, площадь которой составляет 12-20 кв. метров.
2-комнатные квартиры - аналогичное помещение в многоквартирном доме, имеющее 2 жилых комнаты, площадь которой составляет 20-40 кв. метров.
3-комнатные квартиры - аналогичное помещение в многоквартирном доме, имеющее 2 жилых комнаты, площадь которой составляет от 40 до 70 кв. метров.
4-комнатные квартиры - аналогичное помещение в многоквартирном доме, имеющее 2 жилых комнаты, площадь которой составляет от 51 до 100 кв. метров.
5-6 и более комнатные квартиры - образовались в результате выкупа коммунальных квартир одним владельцем и имеют площадь от 100 кв. метров.
дом - отдельно стоящее сооружение, обычно с земельным участком, находящее во владении одной семьи. От одного до нескольких этажей. Аналог термина вилла за рубежом.
дача - загородный дом для семьи, которая проживает в городе. Дача имеет небольшой земельный участок, обычно в 6 соток (стандарт для дачи, установленный во времена СССР)
Именно такая квалификация недвижимости распространена и наиболее часто встречается во всех странах бывшего СССР: в России, Украине, Беларуси, Казахстане, Узбекистане, Таджикистане, Кыргызстане, Литве, Латвии, Эстонии, Молдове, Грузии, Азербайджане, Армении.
В странах бывшего "социалистического лагеря" (Польша, Чехия, Словакия, восток Германии (бывшая ГДР), Венгрия, Румыния, Болгария, Сербия, Черногория, Словения, Албания) она также применима к постройкам до конца 80-х гг.
К современным постройкам в этих странах с конца 90-х гг ХХ века уже больше применима иная, традиционная для развитых стран квалификация - апартаменты, виллы, пентхаузы и т.д.
Современная жилая недвижимость в США, Канаде, странах Европы, Азии и Австралии
Риелторы на западе используют следующие виды современного жилья:
- апартаменты - комната в многоквартирном доме. Аналог 1 комнатной квартиры в странах СНГ (отличие: апартаменты преимущественно большая квартира с жилой площадью от 30 кв. м) . Термин образовался от французского слова appartement - квартира, и итальянскогоappartamento — комната.
- бунгало - в основном это одноэтажное строение (термин banglа - в бенгальском стиле), для одной семьи. Модный тренд в туризме, отдельно стоящие строения от основного здания, но на территории отеля. В Америке и некоторых европейских странах, бунгало используют как жилой дом. Термин «бунгало» в Европе используется и для двухэтажных строений, расположенных на собственном земельном участке, второй этаж, в данном случае – дуплекс – с жилым этажом и террасой (общая площадь бунгало от 45 кв.м до 75 кв.м).
- коттедж - сооружение с небольшой жилой площадью, полутораэтажный, второй этаж предусмотрен в виде мансарды со скатными потолками (жилая площадь парируется от 64 кв. м до 180 кв.м). Предназначен для проживания одной небольшой семьи иногда временно, например, за чертой города. Обязательно наличие приусадебного участка. Непременная принадлежность коттеджа – камин, расположенный вдоль торцевых стен постройки.
- таунхаус - (townhouse – английское название «дом в городе») одно-двухэтажные строения на несколько многоуровневых квартир, как правило, с отдельными входами с улицы, индивидуальным подъездом и палисадником. Не стоит путать с блокированными домами Популярен в европейских городах и пригородах. Жилая площадь таунхауса составляет от 140-300 кв.м и выше.
- пентхаус - (англ. Penthouse – дом на краях шляпы) — это вид жилья, занимающий целый этаж многоэтажного здания, к которому ведет отдельный лифт. Как правило, пентхаусы располагаются на крышах либо верхних этажах. В странах СНГ в новостройках и жилых комплексах уровня бизнес-класса и элитного (люкс) класса также в планировке предусматриваются пентхаусы, но располагаться они могут практически на любом этаже (за исключением первых трех). Также обязательным условием данного типа жилья является открытый выход на террасу. Также обязательным условием пентхауса является панорамный обзор из окон. Как правило – пентхаусы – это элитное жилье в мегаполисах. Общая площадь пентхаусов от 350 кв.м, где терраса составит не менее 150 кв.м.
- вилла - (villa от латинского слова, термин обозначает загородный дом в итальянском стиле). Как правило, это роскошный загородный дом, расположенный на берегу моря, озера или большой реки. Обязательным атрибутом дорогих вилл являются отделка мрамором, колонны, фрески, ротонды. Современные виллы – это одно-, четырехэтажные и более строения и архитектурные формы, возведенные на земельных участках со склоном (общая площадь в среднем около 180—200 кв.м).
- резиденция - (residentia – местопребывание, проживание) штаб-квартира лица имеющего высокий статус, в том числе и государственный (местопребывание государя, принца или какого либо высокопоставленного лица). Общая площадь резиденции может составлять от 500 до 1100 кв. м.
- замок - это комплекс зданий с неповторимой внешней и внутренней архитектурой. Объединяющая черта абсолютно всех средневековых замков – это наличие оборонительных рвов, ограждений и пр. приспособлений, а также – подъемный мост и массивные ворота. Впрочем, современные архитектурные шедевры с индивидуальной планировкой, стилизованные под замки древности, оборонительной функции и вышеперечисленных приспособлений не имеют. В архитектурный ансамбль как правило включены также замковая стена и ряд подсобных и дополнительных сооружений, угодья, леса, водоемы, пр.
- дворец - в отличие от замка, они возводились в пределах поселений. По этой причине дворцы не имели оборонительных стен с парапетом и площадками для артиллерии, и пр. Вокруг дворца как правило располагаются сады и парки, цветники, пруды, фонтаны и другие виды рукотворного ладшафтного дизайна. Назначение дворца – проживание монарших семей и проведение торжественных мероприятий. Отсюда в классификацию зданий в СССР перенеслось понятие «дворец» узкой специализации – дворец бракосочетаний, детского творчества, культуры и спорта, пр. Сейчас здания с оригинальным фасадом и планировкой в оживленных районах крупных городов используются под гостинично-ресторанный бизнес, ТРЦ и частичную аренду под бутики, офисы и пр. Внутри дворца как правило по центру расположен обширный холл – гостиная. К ней ведут многочисленные коридоры и лестницы. За счет того, что у дворцов, как правило 2 этажа, эффективная площадь составляет не менее 600 метров квадратных.
- особняк - большой по площади, часто декорированный, строящийся отдельно частный дом. Иногда внешне выглядит, как дворец. Выдержан, в каком-то определенном стиле (площадь особняка составляет от 500-1500 кв.м и выше). Особняк, в отличие от виллы предназначен для постоянного проживания. В дореволюционной России загородный особняк считался родовой усадьбой. Большое количество жилых особняков XIX-XX вв. сохранилось на территории Москвы в ее историческом центре. Особняк-усадьба обычно имеет огороженную территорию.
Современная коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость - здания, сооружения или земельные участки, используемые для ведения коммерческой деятельности с целью полуения постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость является самым перспективным направлением в инвестировании. К коммерческой недвижимости относятся:
- офис - помещение в котором работают служащие фирмы или компании. Может состоять из одной или нескольких комнат в бизнес-центре или на первых этажах жилых домов, преимущественно со входом с улицы. Площадь офиса начинается от 25 квадратных метров в среднем. Стоимость квадратуры офиса зависит от расположения: чем ближе к центрально-деловой части города, чем лучше транспортная развязка, инфраструктура, тем выше стоимость.
- гостиница - здание для осуществления коммерческой деятельности. В гостинице имеются как минимум 2-3 комнаты (мини-отели, домашние отели или апартаменты), подсобные помещения для обслуживания – прачечная, кухня, гараж, ресторан, бар и пр.За рубежом рассматривается приобретение отелей и гостиниц в ипотеку, стоимость данного вида недвижимости – от 2,5 до 4,5 миллионов фунтов стерлингов категории 3 звезды на 30 номеров в Лондоне с доходностью от 6% на вложенный собственный капитал (вносится в виде аванса).
- торговые центры – группа торговых предприятий. На первом этаже как правило располагаются продуктовые супермаркеты и/или магазины бытовой техники, на втором и выше – бутики одежды, галантереи, аксессуаров, супермаркеты парфюмерии и косметики, кинотеатры, кафе, бары, кинотеатры, боулинг, бильярдная, детские аттракционы и пр. В холлах молов может даже быть межсезонный аквапарк. Располагаются ТЦ, ТРЦ и моллы в точках наибольшего скопления людей – возле станций метро, рынков, остановок городского транспорта, автовокзалов, ж/д-станций и пр.
- торговый павильон - одноэтажное крытое здание – аналог современного крытого рынка с небольшими секциями для торговых точек частных предпринимателей. Используются для розничной торговли, а также – для оптовой, в случае, если павильон оснащен складскими помещениями. Предназначение – как для ежедневной торговли, так и для ежегодных ярмарок, выставок и пр. Может быть мобильным и монтироваться из более дешевых материалов, что выгодно отличает ТП от других видов нежилого фонда для коммерческой деятельности.
- торговый киоск - относится к МАФам (малым архитектурным формам). Это небольшая будка с входом с тыльной стороны и окошком с фронтальной. Предназначен для реализации продуктов быстрого приготовления снэковой группы, бутилированных напитков, горячих напитков на вынос, прессы, галантереи и бытовых мелочей, небольших по объему товаров. Может быть мобильным в виде трейлера и располагаться в любом месте кроме проезжей части, тротуарной части, быть элементом остановки общественного транспорта и пр.
- склад - под нужды места хранения товаров могут использоваться любые помещения жилого и нежилого фонда поселения в любом районе. Стоимость варьируется от объема, надежности и расположения относительно торговой точки (на рынке, супермаркет, сеть магазинов, пр). Может быть построен из любых материалов, быть в виде здания с запором или ангара (используется для укрытия транспорта) – иметь только крышу и 2-3 стены на охраняемой огражденной территории и пр.
- гараж - помещение предназначенное для стоянки автомобилей, мотоциклов, ремонта машин.
- ресторан - заведение, предназначенное для комплексного питания из блюд различной скорости приготовления. Оборудован открытой или закрытой кухней, залом для приема пищи, маленьким холлом и раздевалкой, санузлом.
- кафе - заведение, меню которого сродни ресторанному, однако по площади немного меньше и рассчитано на меньшее количество посетителей. Оснащено барной стойкой и столиками. Также может иметься кухня и санузел. В кафе не готовится на заказ пища, не включенная в меню.
- супермаркет - торговое помещение для реализации различных товаров потребления: продуктов питания, хозяйственных и бытовых, химии, косметических средств, галантереи, одежды, бытовой техники, строительных материалов, приусадебного инвентаря и пр. Располагаются на первых этажах ТРЦ, моллов, на первых этажах и подвалах жилых домов, или же могут быть отдельными зданиями. Состоят из торгового зала со множеством стендов, стеллажей, а также может быть холодильная камера (1-2 комнаты), склада и административной части – нескольких офисных комнат (в том числе – аппаратной, где ведется видеонаблюдение), санузла, мини-кухни и пр.
- универсам - аналог супермаркета, в нем также можно самостоятельно выбирать товары. По этому же принципе работают и мини-маркеты. Только их различие состоит в первую очередь в торговой площади и ассортименту. А также – в нем как правило нет множества подсобных помещений, которые имеются в универсамах и супермаркетах.
- магазин - точка продажи товаров одной или нескольких групп товаров. В отличие от супермаркета – в магазине не могут одновременно реализовываться такие разноплановые вещи как строительные материалы, брендовая одежда и медпрепараты. В магазине как правило площадь небольшая, и если представлено несколько групп товаров – то в небольшом ассортименте, либо – одна группа товаров (к примеру самая распространенная – продуктовая или одежда, оптика, хозяйственный инвентарь и пр), но в широком ассортименте, нескольких брендов, либо же – авторизованная точка продаж, в которой реализуются только товары 1 бренда.
- промышленный комплекс - это несколько совокупность отраслевых групп, которые специализируются на производстве схожих товаров и услуг. От предприятий закрытого (или полного цикла) ПК отличается тем, что на первых предусмотрена выращивание и переработка сырья – к примеру – на крупном молочном комбинате имеется ферма и сырзавод, а для издательского дома работает лесопилка и цех по производству бумаги и типографской краски.
- курортный комплекс - это лечебно-профилактическое учреждение, направленное на оздоровление человека, а также – ориентированное на активный отдых и уход за собой: в него как правило включена жилая площадь, кухня, столовая, танцпол, спортзал (финтесс-клуб), бассейн, процедурные комнаты, сауна и пр. Расположение – в горах или на побережьях моря, реки, озера и пр, в лесах.
- спортивный комплекс - здание или комплекс зданий, предусмотренных для осуществления спортивной деятельности и рекреации. В него могут входить гимнастический зал, баскетбольно-волейбольный зал, тренажерный зал, бассейн, зал с беговой дорожкой, ледовый каток, зал для занятий тяжелой атлетикой и пр. Как правило занимает либо несколько этажей, либо несколько зданий, соединенных между собой. В редких случаях – разрозненно стоящие здания. Общая площать спорткомплекса – от 8 тыс квадратных метров и выше. Включает также площадки для занятий спортом на улице – футбольное поле, стадион и пр., а также – админ и хозпомещения.
- оздоровительный комплекс - аналог спортивного комплекса. Единственное различие в аудитории: ФОК ориентированы на любительский и детско-юношеский спорт, как правило, это государственные, ведомственные и другие формы собственности, не рассчитанные на самообеспечение.
Мобильная недвижимость
Выросло производство мобильных домов (на 19 %). Мобильный дом не подлежит арестам по суду и исполнительным листам. Средства, которые затрачены на строительство такого дома вернутся через 2 – 3 месяца. Такой дом можно поставить на любом участке (собственный, арендованный). Такие дома комфортны, удобны, и дешевы. На его стоимость влияет размер. В России такого домостроения пока нет. Такие дома пока используются только в долговременных экспедициях, на удаленных строительствах и т.д.
Сделки с недвижимостью
Римское право предполагало переход права собственности на недвижимость путем простой договоренности между двумя лицами.
Германское право предполагало много различных формальностей при переходе земли из рук в руки.
При использовании римских законов германские методы стали забываться. Но это сказывалось на ипотеке. Кредитор не был уверен до конца , что у недвижимости нет, установленных ранее закладных. Такие ссуды сопровождались очень большим риском, условия таких сделок были очень тяжелыми.
Конец 18 века принес рождение института ипотечной записки в Европе. Это были книги, в которых велись записи, и каждое закладное право имело под собой юридическую основу для третьих лиц только при условии записи в этих особых книгах. Эти книги велись официальными учреждениями и давали справки всем заинтересованным лицам. Кредитор мог в любой момент убедиться, что на недвижимость, которую он получает в залог, нет другого закладного права.
В 19 веке, в Европе, ипотечные книги превратились в поземельные. В эту книгу должен был быть записан каждый акт передачи права собственности, установления залога и т.д. Только тогда все эти действия становились законными. Действовал принцип достоверности таких поземельных книг. Запись, сделанная в ней, считалась законной, даже если не соответствовала действительности. Заинтересованным лицам можно было добиваться исправления.
Россия совершала сделки, касающиеся недвижимости посредством крепостного порядка. Акты, касающиеся таких действий, должны были заверяться у нотариусов, которые заносили записи в свои реестры. Эти реестры служили прообразом поземельных книг.
В России, по закону, все сделки с недвижимостью должны быть зарегистрированы и считаются законными только после регистрации. Запись остается в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней - ЕГРП. Если регистрации нет, то сделка считается незаконной.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии ведет регистрацию сделок с недвижимостью. При заключении сделок существует две формы: нотариальная и письменная, которые имеют одинаковую законную силу.
Оценка недвижимости
Оценка недвижимого имущества - это определение стоимости объекта. Стоимость имеет несколько видов: рыночная, ликвидационная, восстановительная и т.д.
Рыночная стоимость недвижимости
Этот вид стоимости характеризует цену объекта на сформировавшемся рынке. По такой стоимости объект приобретет только человек, который владеет всей информацией. Это самый важный критерий при оценке объекта для обычного покупателя. Он является отражением реальной цены, которая возможна при проведении сделки.
Несколько факторов оказывают влияние на формирование рыночной цены. Экономический: рост уровня жизни и сбережения населения. Кредиты банков: снижается ограничение на состоятельность покупателей недвижимости, соответственно растет их число. Ограниченные предложения: в городах все сложнее становится находить объекты для продажи.
Жилищные проблемы: проживание большого числа граждан в стесненных условиях, доступность банковских кредитов, ведет к увеличению желающих купить недвижимость. Фактор инфраструктуры: желание населения жить централизовано. Высокого уровня жизни можно достичь только в крупных городах. Несовершенный рынок аренды: отсутствие четкой законодательной базы, без правовых основ – это рынок аренды недвижимости в России. Каждый стремится стать собственником, а не арендатором. Психологический фактор: среднерыночные цены формируют понятие «дешево или дорого» в отношении недвижимости. В расчет берется относительная, а не абсолютная стоимость объекта.
Чтобы проанализировать и отследить ценовой тренд, пользуются понятием средней цены.
Ликвидационная стоимость недвижимости
Если срок продажи объекта ограничен, то цена, которую можно получить, и есть ликвидационная стоимость. Она, как правило, ниже рыночной.
Восстановительная стоимость недвижимости
Так называют стоимость строящегося нового здания, которая нужна для оформления страхового договора. Если наступает страховой случай, то выплачивается стоимость нового здания, не учитывая износ.
Стоимость замещения недвижимости
В эту стоимость нового строящегося здания включается накопленный износ. Этот вид используется, чтобы определить рыночную стоимость и назначить страховые выплаты.
Девелопмент недвижимости
Это понятие состоит из двух составляющих: проведение работ над сооружениями и землей и изменение будущего использования здания или земли.
Налогообложение недвижимости
Налоговый кодекс России предполагает налогообложение операций по продаже недвижимости. Проводятся вычеты на сумму доходов, если складываются определенные условия. Человек, который за отчетный период совершил сделки с недвижимостью, обязан подавать декларацию о доходах.
Международная практика применяет принцип обложения налогами недвижимость по ее месту нахождения. Но может быть и дополнительное обложение по месту жительства владельца.
Покупка недвижимости – это передача права собственности, которую сопровождает уплата налогов: земельного, на передачу документов, гербовый сбор и т.д. Совокупность этих налогов может составлять более 5 % покупки. Греция может доводить такие налоги до 11 %.
Во многих странах существует налог с продаж (НДС). Большинство стран Европы держит ее на уровне 20 %.
Мировые тенденции жилой и коммерческой недвижимости
Результаты оценки экономического благосостояния, основанного на доходах покупателей показали, что Турция привлекает 48.1% европейских компаний розничной торговли и находится на втором месте после Дубаи, показатель которых равен 60.1%. Сразу после Турции идут Англия, Объединенные Арабские Эмираты, США, Испания, Китай, Франция, Германия и Россия.
Ежегодное исследование CBRE, которое проводится уже пятый год, также позволило определить распространенность в мире 326 топовых мировых брэндов.
Были проанализированы более 200 городов, а также показатели на национальных и местных рынках. Лондон, в котором представлены 55.5% всех рассмотренных брендов, находится на первом месте. Следом за ним идут Дубаи с 53.8%, Нью-Йорк на третьем с 43.9%, Москва и Париж разделили четвертое место с 43.7%. Затем идет Гонконг (40.5%) и Кувейт (39.5%), который поднялся на 8 место с 12 за год.
Апартаменты
